普洛斯上海新西北物流园：促进城市更新和产业升级的新样本

文/本刊记者 隋秀勇

20年前，作为普洛斯在中国市场发轫之作，2005年开工的普洛斯上海西北物流园引领了国内现代化仓储建设和服务标准；20年后，在原址重建升级的普洛斯上海新西北物流园（以下简称“普洛斯新西北物流园”），致力于成为物流园区促进区域城市更新、承载产业升级的样本。

9月8日，经过改建更新的普洛斯新西北物流园（一期）正式投入运营。这个通过创新的“零增地扩改建”模式升级的新园区，净新增建筑面积约9.8万平方米，实现土地的集约化利用和经济效益的双重提升，在功能定位、设计理念、绿色建筑、智慧运营、人性化服务等方面实现了全方位升级。

普洛斯新西北物流园的投入使用，不仅承载着客户需求的持续升级，也代表了普洛斯对于中国新一代物流基础设施的沉淀和理解。正如普洛斯资产中国区总裁赵明琪在园区启动仪式所说：“上海新西北物流园代表了普洛斯对于市场前瞻性的看法，我们以更绿色、更智慧、更人本的基础设施，定义面向未来的新一代物流仓储标准。来自从食品冷链、商超零售，到医药健康、高奢消费品等行业的客户的旺盛需求表明普洛斯的变革和创新得到了市场的认可。”

在数字经济与实体经济深度融合的背景下，物流园区作为供应链的核心枢纽，正从传统的仓储空间提供者向智能化、绿色化、生态化的产业服务平台转型。普洛斯新西北物流园项目，通过功能升级、客户供应链优化及区域产业协同三大维度，探索出一条物流园区供给侧服务升级的新路径。

“该园区具备双层双边库设计，自动化适配性强、区位优势明显、可持续发展表现优异及舒适的办公配套，全面契合我们华东区域配送中心的选址要求。这一全新配送中心的启用，将有效缩短仓库与奥乐齐上海门店间0.5至1小时的车程，以更大能级为消费者带来更高效便捷的服务体验。”奥乐齐相关负责人的一番话，道出选址新西北物流园区的理由，何尝不是普洛斯对自有存量资产二次开发的初衷和以更高标准的物流基础设施服务满足市场需求的答案。

普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓告诉《中国物流与采购》杂志记者，要有效降低全社会物流成本，优化物流节点布局至关重要。在整个物流链条中，仓储对企业的成本来说只是占很小的比例，而流通则占据了较大成本比重。如果在物流节点的布局得到优化的情况下，企业整体的物流成本就会降下来。以普洛斯新西北物流园为例，园区客户的仓网布局整合以后，从园区到上海及周边的任何一个门店的配送的距离更短、时效更高，迎合了客户优化供应链提质降本增效的迫切需求。

如果说降本增效满足了客户眼下的现实需求，那么新西北物流园聚焦的“绿色化、智慧化、人本化”核心维度，则实现了空间重塑与功能升级的深度融合，持续引领未来新一代智慧零碳园区标准，从而满足了企业对更高层次的供应链“提质”需求。

在普洛斯新西北物流园内，绿色化、智能化的设施随处可见：节能建筑、海绵城市、雨水回收等生态绿建等多元举措实现运营净零碳排放；屋顶光伏发电系统、公共新能源充电桩、储能设施等从供需双向满足了客户低碳化的需求；仓储设计如平面布局、柱距、地面承载及电力容量冗余等空间与结构条件，具备良好的自动化适配性，则支撑客户智慧运营；此外，在设计阶段充分考虑园区员工办公与休憩需求，配备五层办公楼、屋顶花园、屋面停车场、休息室等。

改扩建完成后的普洛斯新西北物流园，容积率由0.45提升到1.0，大大提升土地利用效率，固定资产投资额较预期逾3倍，更符合当前政府提升土地利用效率的要求，也为当地产业升级和转型提供更高能级的载体，服务区域的民生消费。在这一项目分期重建更新过程中，普洛斯还可为客户提供更个性化、定制化的资产和配套服务，达成了项目所在区域、普洛斯自身和客户多方共赢的局面。

目前，普洛斯新西北物流园通过协同普洛斯旗下智慧冷链平台普冷，引入全球连锁精选平价超市ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等知名企业入驻；一期试运营期间出租率超过90%,彰显市场对普洛斯变革和创新的认可。

从宏观层面，普洛斯进入中国市场逾20年，凭强大的物流基础设施资产投资、开发与运营管理一体化能力，以及对经济产业的演变格局较为精准的预判，使其能更好的洞察企业对物流基础设施的需求升级。

从微观层面，普洛斯凭借高标准的基础设施和高质量的运营服务，赋能客户业务实现跨越式发展，为其创造更大的价值。普洛斯既有全球视野又深耕本土市场的企业文化，使其将行业的国际发展态势与本土特色有机结合，并根据区域经济、产业的特点和客户的差异化需求，因地制宜地动态调整。

范皓举例说，普洛斯新西北物流园地处上海市普陀区桃浦镇，是上海市政府重点规划建设的四大物流产业园区之一，距离上海市中心车程不到40分钟。园区独特的区位优势和通达的交通条件更适合客户做快进快出高周转的城配业务。该园区的二层层高设计得高于一层——因为一层的货物周转更快，二层则更多用于存放货物，便于企业摆放更高的货架和引入自动化设备，从而进一步提升企业的运营效率。

除了在规划设计建设时就充分考虑到园区的定位和客户个性化需求，普洛斯还通过协同普冷的专业智慧冷链运营服务能力,持续助力客户供应链的优化。“在与某客户合作初期，由于其门店数量有限，对第三方物流的需求主要集中在基础履约层面，如按时收货与发货。然而，自去年起，该客户进入快速扩张阶段，门店数量和订单量显著增长。为应对这一变化，普冷通过实施库内区域化管理，帮助客户进一步提升供应链运作效率。同时，依托桃浦仓库双边道口的地理优势，普冷协助客户实现收货与发货作业的同步进行，从而大幅提升了整体作业效率。”普冷桃浦仓总经理袁嫣告诉《中国物流与采购》杂志记者，不仅如此，普冷的Dashboard能为客户提供业务汇总信息，包括运营KPI指标、效期预警、库存预警、流向分布、单量趋势等，帮助客户便捷获取业务动态，为客户做销售决策和供应链管理而提供便利。

全面升级后的普洛斯新西北物流园，不仅是新一代智慧零碳园区标杆，还承载了服务上海国际消费中心的坚实供应链基地的功能。其凭借优越的区位条件、通达的交通网络，高标准基础设施和企业供应链优化能力，在吸引高附加客户入驻的同时，正悄然推动区域产业高端化转型。

“正如20年前普洛斯将现代化仓储物流设施引入中国一样，物流及产业基础设施的本质是为产业服务的。目前像上海这样的一线核心城市几乎没有新增的物流用地供给，而新经济发展又需要更优质的物流及产业基础设施来承载，所以我们对自有存量资产进行更新和升级便是最优解，亦符合‘新基建’定位。”普洛斯资产中国区商务副总裁、战略营销负责人熊忻恺告诉《中国物流与采购》杂志记者。

普洛斯后续还计划不断引入食品冷链、生物医药、高端时尚等业态，从而更好地服务上海、长三角乃至全国，打造具备国际影响力的智慧供应链旗舰园区。上海桃浦镇有关负责人表示，该园区的启用为盘活区域存量产业用地提供了有益示范，更将进一步促进产业交流合作。

上海是普洛斯存量资产焕新版图中的第一块。近年来，普洛斯已在苏州、深圳、北京、东莞、清远等全国多个城市打造了多个助力城市更新、产业升级的产业园区项目，而此次普洛斯新西北物流园是普洛斯首次对其自有存量资产进行规模化更新。

物流基础设施承载中国经济重要的底盘。承载产业升级、促进区域城市更新一直是普洛斯投资、建设和运营园区的底层逻辑。如其在广清纺织园投资开发的普洛斯清远时尚科技创新谷，定位于服务粤港澳大湾区的大制造、大消费的综合供应链服务基地；普洛斯环普苏桐112国际科创园，引入十多家知名人工智能、集成电路、新能源、新医疗等新兴产业的科技研发客户，成为了整个苏州工业园区城市更新的地标性建筑之一；由收购的旧食品生产厂房更新改造而成的普洛斯东莞新沙物流园，已成为服务大湾区的大制造、大消费综合供应链服务基地之一。

普洛斯新西北物流园的更新实践表明，物流园区的供给侧升级需以“技术-客户-区域”三维驱动：通过空间重构与技术赋能提升运营效能，以数据驱动与弹性服务优化客户供应链，最终通过政企协同与生态共建推动区域产业升级。这一模式不仅为城市更新提供了可复制的范本，更表明物流园区将进一步成为产业链协同创新的“底座”，为实体经济高质量发展注入新动能。（本文刊载于《中国物流与采购》杂志第18期）