重生之未来20年的物流园是怎样的？

如果想在寸土寸金的超一线城市提升仓储物流服务能力，应该怎么做？

最近，罗戈网.物流沙龙注意到了一种全新的方式——在原有旧仓库基础上重建更新，实现“零增地扩改建”以及更高层次的提质降本增效。

9月8日，普洛斯上海新西北物流园一期盛大启幕。这座在2005年1月开工，由普洛斯打造的中国最早一批与国际接轨的现代化高标准物流园，经过原址更新重建，再次成为普洛斯引领仓储物流行业标准的标杆力作，而面向的是智慧零碳物流供应链的未来。

01 二十年前高标准，二十年后新标杆

上海市普陀区桃浦镇，二十年前的普洛斯西北物流园已矗立在那。2003年，普洛斯进入中国之后，率先打造了一批与国际接轨的现代化高标准物流园，而普洛斯西北物流园就是其在上海投资开发的首个物流园，也是其在中国市场的发轫之作。

20年来普洛斯西北物流园服务过一批国内外知名企业客户，伴随着产业发展，紧跟着国内物流成长而成长。

普洛斯上海西北物流园旧貌

在2022年，普洛斯宣布启动其上海西北物流园更新升级项目，在原址更新重建园区，并且是“零增地扩改建”的模式。

如果观察旁边尚未拆除的普洛斯西北物流园二期可以发现，虽是最早一代标准，但无论是园区外观、硬件标准、及配套的运营服务等方面在业内仍算是不错的水平。

那为什么普洛斯要主动二次开发，把仍旧运营良好的园区进行原址重建？

普洛斯资产中国区副总裁、大上海区域总经理范皓解释，园区所在的桃浦镇，区位优势明显，距离上海市中心30分钟车程，距离虹桥机场也很近，尤其适合零售商超、连锁餐饮等城配的高效需求，而现有的存量资产可能也无法满足当前以及未来市场新的需求和变化。这就需要有人去做资产更新的事，实现城市物流产业结构的整体提升。

普洛斯上海新西北物流园

02 “资产+运营”打造独有服务能力

据悉普洛斯上海新西北物流园一期试运营期间出租率已超90%，并通过协同旗下智慧冷链平台普冷引入全球连锁精选平价超市ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等知名企业入驻。

以奥乐齐为例，这是一家国际市场备受认可的零售商超品牌，全球拥有超1万家门店，以“好品质，够低价”为品牌主张，2019年进入中国市场。在新园区还未正式运营前，就与普冷达成合作入驻。

为何普洛斯上海新西北物流园能做到未开园先满客，试运营就实现出租率90%以上？

一方面资产的区位优势显著，经过更新升级后可以更好地满足企业的需求。

以零售商超、高端餐饮等企业入驻之后，从普洛斯上海新西北物流园到上海及周边的任何一个门店的距离变得更短，时效更快，运输成本降低，整体的物流成本也更低。奥乐齐的相关负责人就公开表示：“入驻后使我们到门店的配送距离降低了40%—60%。”

另一方面则是运营能力。这既体现在园区管理的点滴细节，也体现在普洛斯与旗下智慧冷链平台普冷的协同能力上。

普冷是专注于高品质食品物流的智慧冷链企业，其模式重运营，目前在23个城市已经建设和运营了34座冷库，仓储总容量530万立方米，是中国网络覆盖范围最大的冷链物流企业之一。普冷采用“仓配一体、BC 融合”模式，既能给到全温区仓储、运输及配送、国际货代、一件代发等标准化服务，也能根据客户所属行业、货物不同品类定制专业化、个性化解决方案。

据普冷桃浦仓总经理袁嫣介绍，普冷桃浦仓库内净面积约5万平方米，覆盖冷藏、冷冻、恒温及常温温区。仓内都是高标双层坡道库，主要服务商超零售、高端餐饮类客户，提供存储、市内配送、订单处理及库内增值服务，支持7×24小时作业。

传统仓储运营模式下简单的收货、入库、发货已经不能满足许多企业业务持续拓展下更高标准的需求，普冷则利用硬件优势、数智化技术和精益运营管理能力，持续为客户赋能。

袁嫣举例说，为了让运营更高效、确保客户的履约，普冷桃浦仓应用了普冷自研的一套数智化管理系统，还对库内进行分区域管理，如将生鲜果蔬、热食、冷冻等不同温区的货物分为一个专门小组负责，互相之间形成协同管理。还依托园区双边道口的优势，一排道口专门用于收货，另一侧道口用于发货，做到收发作业互不干扰，大大提升运作效率。

园区道口

03 新一代仓储物流：聚焦智慧、绿色、人本未来

在开园仪式上，普洛斯资产中国区总裁赵明琪说：“普洛斯上海新西北物流园代表了我们对于市场前瞻性的看法，我们以更绿色、更智慧、更人本的基础设施，定义面向未来的新一代物流仓储标准。”

绿色、智慧、人本，这几个关键罗戈网.物流沙龙在走访过程中恰好观察到无数细节，看到了普洛斯对仓储物流基础设施与时俱进的认识、思考与沉淀。

智慧上，步入园区可见车辆运转有序，这对于一个入驻率超90%的物流园是很少见的，主要得益于其智慧园区管理系统中的智慧场站管理，能够精准调度车辆入场与作业时间，以此减少排队等待，实现人车分流。

绿色上，园区草坪里隐身着不少小装置，这些都是雨水回收系统的一部分；屋顶上配备屋顶光伏发电系统，大门入口安装40多个新能源充电桩，还能方便司机就近充电。

人本上，园内分布着高标准的5层办公空间、屋顶花园、屋面停车场、休息室等，充分考虑租户及员工工作之余的休息放松需求。

园区屋顶花园

仓储物流作为承载中国经济的重要底盘之一，必然是跟随产业变化而变化，当前的生活消费、生产制造、进出口供应链都在变化，仓储投资建设也好，园区运营也罢，都需要与时俱进。好园区配合好运营才能给到客户优质服务，显然深耕中国市场20多年的普洛斯深谙此道。

普洛斯2003年进入中国，因为布局够早，在绝大多数重点城市抢先拿下了区位优势绝佳的仓储用地。区位优越，就等于先赢了一半。

正是得益于独一无二的区位优势，普洛斯近年来除了采取拿地开发建设、收购老旧厂房进行改造这些拓展方式之外，才会率先对自身投资开发在管园区进行二次更新。

据普洛斯方面透露，普洛斯上海新西北物流园区一期更新项目已经建成，未来在广州、苏州、北京以及其他中心城市也有相应的自有园区规模化更新计划。据了解，普洛斯在中国管理着约400多个物流园，未来还有更大的想象空间。