日本“炒菜”能上本地杠杆吗？

上期，和大家分享了，在日华人买套自住房，能否有银行愿意放款的介绍，原文链接我放在这里了，如果你有兴趣，可以回看《在日华人如何贷款买房？》一文。

今天接着上期的话题，聊一下日本银行对在日华人的投资型房产贷款的态度。

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投资型房产贷款政策分析

对于计划购买投资用房产（如用于出租、公寓整栋投资、民宿经营等）的经营管理签证持有人，贷款选择相对更为有限。

日本主流银行的大多数住宅ローン只用于借款人本人居住用途，对投资性不动产通常不提供个人贷款。

然而，近年来一些机构开始向外国投资者敞开大门，以下是主要渠道：

东京之星银行

如上期所述，东京之星甚至面向非日本居住者发放不动产贷款。

其海外投资者项目表明，非居住外国人也能贷，但一般只融资本价的50%，要求较高资产背景。

对于已在日本的华人，若购置纯投资物业（自己不入住），东京之星仍可能提供贷款，但审批标准会向投资贷款靠拢（例如要求更高收入、更大首付）。

实际案例中，来自台湾、新加坡等地的富裕客户通过东京之星购入整栋大楼、酒店等，贷款额达数亿日元。

由此可见，其投资贷款更偏好高净值群体和大额项目。经营管理签证者若具备雄厚资金实力，可与东京之星讨论投资性融资方案。

SMBC信托（Prestia）

Prestia提供不动产投资ローン，要求申请人前年收入≥700万日元。

若符合条件，Prestia可能为购买出租用公寓、民宿物业提供贷款，利率在2%上下。

据悉Prestia对投资物件有严格要求，例如物件需位于大城市圈、楼龄新、满足评估价值等。

贷款成数上，通常最多7成，并倾向要求较高头金。

这一渠道适合收入颇高且希望个人名义置产的经营者。

オリックス银行

Orix的核心业务之一是个人不动产投资ローン。它允许在日本有居留的外国人购入投资用途物业，无需永住。

申请门槛如前述，年收入至少500万（更现实是700万以上），工作年限3年以上。

Orix对物件限制多，例如只贷钢筋混凝土结构RC公寓、建筑面积和房龄有下限等。通常用于整栋或多户公寓投资。一旦获批，贷款条件相当优厚，可长期限固定利率锁定。

经营管理签证者如同时经营不动产出租业务，可考虑通过Orix融资扩大规模。

中资银行（中行/交行）

中行和交行也可以给外国人发放投资物业贷款。例如交行明确对租赁用不动产要求申请人年收入500万以上。

中行没有明文区分，但根据客户经验，对于投资性购房，通常需要更高首付（3成以上），且利率会取较高值（靠近2.8%上限）。

中行可能要求借款人提供投资计划，证明有足够租金收入来支撑还款。

这些银行的优势在于沟通方便、了解华人财务状况，但劣势是贷款成数偏保守。

若您有一定自有资金，愿意接受2-3成首付，中资行可以成为投资贷款的稳健选择。

地方银行与信用金库

部分地方性银行也开展不动产投资贷款业务，但对外国人友好度参差不齐。

例如京都的京信（協同住宅ローン）等机构接受非永住者申请，但要求严格（年收入200万以上、在职3年、各项负债率达标等）。

另外，静冈银行等地方行偶有案例为外国人提供民宿投资贷，但通常需要申请人与当地有较强关联（如企业经营本地，有抵押资产等）。

这些渠道信息不透明，审批因人而异，成功率难以保证。

公司法人贷款路线

值得一提的是，以公司名义买房也是经营管理签证者可以利用的融资途径。

许多银行不愿贷给个人投资客，但对于以日本法人公司购买投资物业，则另有商业贷款渠道。通常要求公司有一定经营历史和财务实力。

根据资料，法人不动产贷款金额可高达评估值的75%，上限数十亿日元，利率约2.8%～3.8%，期限最长25年。

优点是审批难度低于个人，且有助于满足经营管理签证对公司实绩的要求。缺点是涉及公司购房的税务、会计处理复杂，需要专业指导。

如果经营管理签证持有人计划购大额投资物业，走公司贷款反而可能更可行。

举例来说，有客户设立公司后，购买总价>500万人民币（约1亿日元）的房产时，采用公司名义贷款更划算：房产收益计入公司营业收入，增强财务报表，对将来续签经营管理签证或申请永住都有利。

总的来说，非永住者的投资房贷选择虽少，但并非没有。

核心在于：借款人需展现出足够的财务实力和可信度，银行才会放心把钱借给一个未来去留不定的外国人。高收入、高首付是投资贷款获批的两大关键因素。

另外，随着近年外国资本大量流入日本房市（东京首都圈2020年前三季度海外投资额达194亿美元，全球居首），银行也在逐步放宽对外籍投资者的态度。

东京之星的新业务即是一例，它满足了许多过去只能现金买房的亚洲投资者的杠杆需求。

因此可以预见，未来会有更多金融机构推出针对非永住者的投资贷款产品。

非永住者贷款的特殊方案与例外政策

正如上文所述，非永住的华人在日本贷款买房面临不少限制，但也存在一些变通方式和例外情况，可帮助提高贷款成功率：

⏩日籍配偶作为连带保证人或共同贷款人

这是传统且有效的方案。如果借款人的配偶是日本公民或永住者，许多银行会网开一面。

例如MUFG、瑞穗等原本拒绝非永住者，但若配偶具有日籍/永住身份并愿意共同承担债务，则银行视为降低了信用风险，往往会接受申请。

需要注意，保证人需要提供收入证明，银行也会审核其信用。

实践中，也有申请人请日籍亲友做担保人获得贷款的案例，但大多数银行更偏好法定配偶担保。

总之，“借配偶的光”是在日华人融入日本信用体系的一条捷径。

⏩寻求外资/专营机构

前面介绍的东京之星、中资银行、Saison融资等，都是针对非永住者的友好型机构。如果在大型日资银行碰壁，不妨转换思路，另辟蹊径。

例如中国银行东京分行，因为主要客户群就是华人，对没有永住身份的中国申请人有制度上的倾斜；Saison等公司由于风控模式不同，也愿意接受永住权以外的人群。这些机构的存在打破了“无永住不可贷”的神话。

华人新移民应善加利用，比如先从中资银行获取一笔自住房贷款（即使利率高一点），等将来符合条件再考虑转贷到利率更低的日本本土银行。

曲线贷款也是贷款策略的一环。

⏩提高首付比例

银行对风险的考虑很大程度取决于贷款成数。对于永住权不足的申请人，如果能主动提供更高比例的首付款，往往能显著提升审核通过率。

比如将首付从20%提高到30%-40%，银行就算认为申请人违约风险略高，但房产本身有更大缓冲价值，也更可能点头放贷。

在日本人中，“零首付”买房已不少见，但外国人群体最好相反——多付首付以赢得信任。

一些非永住者成功获批贷款的案例中，普遍都有付较高头金的特征。

⏩优化个人信用及负债情况

除身份问题外，外国人还常因为信用记录短浅、负债率偏高而被拒。

对此有两个对策：一是提前清理债务，在申请前还清其他贷款、注销不必要的信用卡，降低个人总负债率。

二是累积良好信用，包括按时缴纳各类账单、适度使用日本信用卡并全额还款等。

这些举措有助于在有限时间内最大化银行对您的信用品质评估。

特别是经营管理签证者，可以积极提供公司经营的良好报表、纳税证明，甚至推荐人信函，来弥补缺少永住身份的不足。

⏩积极沟通与银行内定

对购房贷款而言，把握申请时机和顺序也很重要。

建议在正式签购房合同前，先与意向贷款银行进行预沟通，了解自身条件下贷款成数与利率可能性。

有经验的房产中介通常会陪同客户一起货比三家银行，从中选择最有希望的一家提交。

本身经营公司的华人可以利用与银行已有的业务往来关系（如公司账户、存款）来向担当经理咨询，争取一个非正式内诺。

日本买房签约时一般有贷款特约条款，即贷款未批可以解约无责。

因此在斡旋买房的同时，争取银行内定就显得十分关键——这避免了签约后才发现贷不下来的被动。

对经营管理签证持有人来说，主动出击、多渠道沟通是获取贷款承诺的有效策略。

⏩提前申请永住权或高级人才签证

如果时间上允许，获得更稳固的在留资格将从根本上改善贷款前景。永住权的重要性无需多言，有永住则几乎等同日本人对待。

即使来日时间未满通常要求的10年，一些经营管理者可以通过“高度人才积分”计划更早拿到永住。

另有办法是先拿5年长期签（如高度专门职或高度经营管理签证），然后以此优势向银行说明“已满足永住申请资格”以换取信任——有报道指出，MUFG等对“已递交永住申请”的外籍人士持开放态度，甚至在永住正式批准前就同意放贷。

因此，若您有意扎根日本，提前规划移民身份，对房贷这件事也是事半功倍。

最后，心态上建议非永住的新移民朋友做好两手准备：一方面积极争取贷款，另一方面考虑最坏情况下自有资金不足的应对（比如先租房过渡、或缩小购房预算）。

同时要认识到，日本房屋本身贬值较快，如果您的签证未来存在不确定性，贸然承担大额贷款风险也需审慎权衡。

贷款毕竟是财务杠杆工具，只有在确保自己能长期留日在此、事业稳定发展的前提下，使用杠杆买房才是安全且明智的选择。

操作建议与银行策略组合

结合以上分析，我们为持经营管理签证的华人新移民提供以下实务建议和策略组合，以提高房贷成功率和优化贷款成本：

1

锁定友好银行，错位竞争

将主要精力放在欢迎非永住者的银行上，如东京之星、Suruga、中行/交行、Prestia、Saison等。这些机构在政策上对您更有利。

前文中提到选择本国银行（如中行东京）是非永住者获得贷款的有效途径之一。

同理，东京之星和Suruga的外籍专案更是专为您度身定制。

建议同时向2-3家友好银行提出贷款意向，比价谈判。

比如：自住房贷款可优先申请中国银行和Suruga（两家都允许经营签，无需永住）；投资贷款则可尝试东京之星或Prestia（如收入达标），以及交行的投资贷。

通过同时走多个渠道，最后选取批复额度最高、利率最低的一家签约。

这种“多线出击”的策略能确保您在有限时间内获得至少一个贷款承诺，不至于临近交房时因银行变卦而陷入困境。

2

自住+投资组合策略

如果您既想买自住房，又打算投资房产，可以考虑“一主一辅”的银行组合。

举例来说，自住房贷款可选择利率相对较低但成数略保守的Suruga银行（1.6%左右利率【2†】、最多8成、30-40年期），而投资物业贷款则选用东京之星银行（2%左右利率、通常5成、15-20年期）。

这样，您既享受了自住房长年期低息的福利，也通过另一银行获得了投资杠杆，不同银行各取所长。

此外，采用不同银行还能避免在一家贷款过多导致审批为难——分散风险各个击破。

已有成功案例：一位华人经营者通过中国银行贷到了东京的自住房八成款（利率约2.3%），同时用公司名义从Prestia拿到了投资公寓的融资六成（利率约2.0%固定10年）。

这套组合使他以相对低成本实现了“自住+收租”双赢，值得借鉴。

3

巧用公司背景提升信用

作为经营管理签证持有人，您有自己的公司或事业，这是普通上班族所没有的优势。应充分利用公司实力来打动银行。

例如，提供公司近期审计财报、主营业务合同、公司在日本的资产（如办公场所、不动产）清单，来证明您在日本有长期经营计划和经济基础。

许多银行（包括Suruga、Prestia等）都会询问外国客户的“事业计划”“在日展望”，准备充分的材料向其展现您公司发展的潜力和稳定现金流，将大大增加放贷信心。

甚至可以考虑让公司成为共同借款人（若银行允许的话）或者以公司账户余额作为辅助担保资金。

总之，将个人信用包装为企业信用的一部分，在商道上以企业形象获取银行认可。这在您尚未拿到永住的阶段，是一种曲线加强信用的方法。

4

拓展人脉与专业顾问

日本社会讲求人情和专业分工。在房贷问题上，善用不动产中介和贷款代理的资源非常重要。

靠谱的房产中介公司通常与多家银行有业务合作，他们清楚各行偏好，能根据您的条件快速筛选出愿意放贷的银行。

据一位无永住前辈分享，“房地产公司帮我们找好了银行，利率0.475%，首付也不高”。可见中介的牵线搭桥有时比个人盲问银行有效得多。

同样道理，如果您身边有朋友或商业伙伴在银行工作，不妨咨询请教，哪怕不同部门，也可能为您内部引荐适合的信贷经理。这种人脉与信息优势或能突破常规政策的壁垒。

此外，针对复杂情况（如公司贷款、跨国收入证明），寻求专业行政书士或金融顾问的帮助也很值得——他们熟悉文件准备和审批流程，能帮您规避因材料不全或理解误差导致的拒贷。

在异国申请贷款，专业和人脉就是生产力。

5

长远规划与弹性调整

购房贷款不只是当下交易，更关系长远财务。经营管理签证者多半事业起步阶段资金紧张，可能先选择利率高一点、成数低一点的方案上车落袋为安，然后待条件成熟再融资。

这是完全可行的路径。比如您现在通过中行2.5%利率贷款50%，等3-5年事业上轨、有永住了，再去找MUFG/瑞穗做借换贷款（ローン借り換え）获取0.5%的低息，把剩余资金贷出来还中行的贷。

这种“先贵后贱”的倒顺操作可以节省大量利息成本。当然前提是届时房产尚有足够价值、您信用已提升。日本市场经常有人更换贷款以追求更低利率，外国人也应灵活运用。

另一方面，如果短期内您的签证或事业有不确定性，也要敢于调整计划，例如推迟买房或出售投资物业，确保财务安全为先。

把贷款策略和移民规划、职业发展统筹考虑，才能进退裕如，不会为了房贷束手束脚。

最后说几句

通过以上建议和案例可以看出，持经营管理签证的华人在日本申请房贷并非无路可走，关键在于找对银行、准备充分、灵活应变。

虽然没有永住身份增加了一定难度，但只要财务状况达标、策略得当，依然有不少前辈实现了在日置业安家的梦想。

在实践操作中，耐心沟通、多方比较至关重要。