王思聪上海豪宅亏2000万卖不掉！新房却卖20万/平，为啥？

谁能想到，王思聪在上海的豪宅居然成了楼市“晴雨表”——那套406平的凯德茂名公馆底复，挂牌一年从近1亿降到6100万，眼看要成交，买家却在最后一刻撤了。

更扎心的是，十年前他买这套房时，光房款就花了6300万，再加2200万装修，总成本8500万，现在卖6100万，等于十年亏了2000多万。

同期比特币从200多美元飙到10万，黄金从200多一克涨到700多，就连A股都差点摸上4000点，唯独这套豪宅成了“赔钱货”。

而且这不是个例，之前云锦东方、黄浦湾那些曾经的顶豪，相比高点普遍跌了30%以上，西郊东郊的别墅也差不多，就连大家以为稳如泰山的古北壹号，前段时间都出了套七折法拍房。明眼人都看出来，上海楼市这是真的开始“杀估值”了。

说起来，这套豪宅以前曝光度特别高。王思聪前女友小羽直播总在这儿，他自己也爱晒私生活——103万的电脑、全球第一台索尼Z9D电视，全是在这套房子里亮相的。

可现在呢？索尼电视搬去了东京，布加迪、劳斯莱斯也挂上了日本车牌，他本人还被拍到在日本办移民，甚至有消息说在东京表参道买了15亿日元的大平层。

房子也跟着“失宠”，以前是小区里最好的一套，现在缺点全被扒出来：公司产权、一楼潮湿、层高不够，就连带花园都成了“麻烦事”。

有意思的是，它隔壁就是要开盘的万科高福里，低区17万/平，中高区直奔20万，宣传时一口一个“真正的梧桐区”。明明就隔条马路，都是梧桐区，怎么一套跌得卖不掉，一套还敢定这么高的价？

答案藏在“故事主角”的变化里。2019年前，王思聪就是上海最出圈的“代言人”——首富儿子、文娱创业者、半岛酒店常客，红色劳斯莱斯开出去，满街都知道是他。

他的香蕉计划、熊猫直播、普思资本全在上海做得风生水起，那会儿他的故事，正好契合上海金融中心、消费中心的定位。

可2019年后就变了天。3月熊猫直播破产，7月起他名下公司股权被冻结，普思资本的投资人找他仲裁，最后他被列为“老赖”，限制消费。

2022年4月，连微博账号都没了，之后他在北方露面越来越多，去年11月还去泰安签文旅项目，今年连那个位置都换成了何猷君。上海的“王氏故事”，算是翻篇了。

现在上海楼市的新故事，是讲给江浙富豪听的。前阵子土拍，媒体都在说“民企回归”，青浦新城地块被安徽六安的长江精工拿下，闵行颛桥地块归了浙江湖州的宇诚集团，之前衡复区的全国单价地王，更是被浙江台州的叶华彪家族收入囊中。

去看新房认购名单，320开头（江苏）、330开头（浙江）的身份证占比越来越高，明显是外地富豪在进场。

更魔幻的是，上海新房和二手房彻底成了两个世界。二手小区里聊的全是“又降了50万”“挂了半年没人问”，新房售楼处里却满是“要摇号”“下期可能涨价”。

悲观的人盯着二手房捡漏，乐观的人抢着买新房，两拨人几乎不打交道，看到的楼市像两个平行空间。

为了维持这种“区隔”，上海也做了不少动作：暂停城市副中心建设，转头力推“一江一河”；全面取消外环外限购，把刚需往远了引；8月14号贝壳直接隐藏了二手房成交价，不让下跌的行情太扎眼。

就连拆迁都变得“上瘾”，5月东安新村地块被城投以439亿拿下，创了全国住宅总价纪录，花三个月转给中海、华润，按6057户居民算，平均每家拿750万拆迁款，一级市场几乎没利润，可徐汇紧接着又启动了2500户的江南新村拆迁，速度快得不像样。

但不是所有项目都这么顺。外滩边的福佑地块，2022年被复星和蚂蚁以129.3亿拿下，当时就一个人报名——不仅商业占比高，政府还要求验收前缴120亿税收，验收后5年再缴144亿。

结果现在三年了，地块没动工没方案，成了“无人区”，摄影爱好者天天去拍外滩灯火和荒草地的反差。有意思的是，旁边一个叫“豫外滩”的别墅项目却在悄悄蓄客，口号喊得响亮：“距离外滩最近的别墅”，明摆着想赚富豪的钱。

其实看上海楼市，有个数据比房价更关键——公积金。上海是全国公积金制度的发源地，2012到2024年，总人口没怎么变，缴存单位从550万涨到950万，多了43万个，这些单位和人本来是上海经济的“压舱石”。

可2024年出了个反常现象：缴存单位多了3万多家，人数却少了13万。

更值得琢磨的是房贷数据：2024年公积金贷款总额涨了14%，但贷款笔数比前一年少了9000多笔。换句话说， fewer people 贷了更多钱——2023年平均每人贷74万，2024年直接冲到95万。这背后要么是贷款政策松了，要么是愿意留在上海的人，不得不背上更高的杠杆。

为了拉人留沪，上海落户政策放得特别宽：五大新城龙头企业能直接批落户，临港甚至有人兜售“70万包全家落户”的名额。2024年上海一共落户8万人，居转户36705人，人才引进第一次连续两年超过居转户。

可就算这样，外环外取消限购一周后，二手房成交还是没起色，该卖不掉的还是卖不掉。

现在乐观的人还在等，等美国降息，等海外资本流回中国。可现实是，连王思聪都没那么乐观了——黄一鸣之前晒过聊天记录，2023年10月她跟王思聪要抚养费，小王回了句“你自己忍忍吧，撑过明年就有钱给你了”。

黄浦江上的船还在走，外滩的灯也没灭，只是现在的上海楼市，早就不是王思聪那套豪宅能代表的了。以前讲的是“首富之子的上海梦”，现在讲的是“江浙富豪的新选择”；以前大家敢追高，现在有人扛着高杠杆上车，有人盯着二手房砍价。

这场上海房地产保卫战，到底谁能笑到最后，还真不好说。