敢接闲置楼、敢全盘断私联，他的“反套路”底气来自哪？

在波澜壮阔的中国酒店发展浪潮中，锦江酒店始终屹立潮头，如同一座连接历史与未来的桥梁，凝聚着不同时代的商业智慧与投资热忱。从深耕行业数十年的老投资人，到在新时代浪潮中崭露头角的新投资人，他们与锦江酒店的故事，不仅是个人投资生涯的写照，更是中国酒店行业发展的缩影。

一直以来，锦江酒店以亲历者之姿见证行业变迁，更以参与者身份推动变革，用稳健步伐书写了一部中国酒店发展的进化史诗。今年恰逢锦江品牌90周年，锦江酒店（中国区）特别呈现《年度2025系列访谈》投资人系列专访，通过与投资人的深度对话，回溯中国酒店业的发展历程，洞察当下行业动态，共探未来前行方向。

此次专访的对象是维也纳国际酒店（天津鼓楼店）投资人孙云龙。这位从工程行业跨界而来的实干派，不仅成功投资了天津首家丽柏酒店，更以100天的装修攻坚速度，让天津核心地段一处闲置20年的老地标重获新生。

从工程行业顺利跨界酒店业，他的转型之路有什么诀窍？敢接旁人不看好的闲置老物业，这份魄力背后又究竟是何底气？

一个工程人，一场实干的转型

孙云龙的人生履历，写满了实打实的经验沉淀。

在进入酒店行业之前，他已经在建筑、运输、水利电力等工程领域深耕多年，常年泡在工地、紧盯图纸，日积月累间炼就了工程人的一套“硬功夫”，从风险预判到成本、质量把控，孙云龙心里都“有谱”，这也是他后来跨界酒店业的底气。

和大多数工程人的经历一样，随着行业的发展进入瓶颈期，现金流承压明显，“想接单子，变得越来越难”，孙云龙也在盘算着转型。

2018年一次机缘巧合下，他收购了一处物业，一个念头在心里萌生：不如试试投资酒店？

就这样顺势而为，他开出了第一家经济型酒店。尽管后期经营不算理想，“但跟工程比起来，酒店的现金流太稳了。”这次尝试让他下定决心深耕酒店赛道，悄悄将事业重心倾斜，开始琢磨下一个项目的方向。

这个方向的逐渐清晰，离不开他藏在爱好里的一个习惯。孙云龙喜欢旅游，每一次入住酒店，他总会下意识留意房间布局、服务细节，琢磨着 “到底什么样的酒店产品能真正打动客人”。

借着旅游的机会，他逐渐完成自己对酒店行业的调研，在这个过程中，他敏锐地捕捉到中端、中高端酒店的发展大趋势。

于是，开始将目光聚焦到锦江酒店（中国区），并前后入住了几十家旗下酒店， 而后做出了一个颇具魄力的决策：在天津投资当地首家丽柏酒店，也是他个人首家连锁中端品牌项目。

没人敢打包票一定成功，但孙云龙心里有底。机场周边的优越位置、经过市场验证的产品模型，再加上锦江酒店（中国区）庞大的会员体系带来的稳定客源，风险可控。

2021年，天津空港滨海国际机场丽柏酒店在国庆期间开业，而后即便赶上特殊时期，也没有受到太大冲击，环境一开放便迅速回归稳健运营，吸引了不少投资人前来参观，成为了品牌的标杆店之一。

对孙云龙来说，这个项目最大的收获，莫过于找到了一个靠谱的合作伙伴。“整个过程中，和锦江的开发、运营团队沟通很顺畅，他们给到的支持力度也很大”。习惯“做熟不做生”的孙云龙，就这样认准了锦江酒店（中国区），由此达成了深度的合作。

如今，孙云龙的投资版图已涵盖锦江酒店（中国区）旗下三个核心品牌——维也纳国际酒店、丽柏酒店、凯里亚德酒店。

“经典的、奔放的、活力的”，他用这样鲜活的视角，发现不同品牌的独特性，每一个品牌的选择，都藏着他的感性偏爱与理性判断。

一座天津老地标的“起死回生”

在孙云龙的投资项目中，维也纳国际酒店（天津鼓楼店）无疑是极具分量的一个，是一座闲置20年的天津核心商圈老建筑“起死回生”的典范。

核心地段+品牌适配，唤醒沉睡老楼

门店原物业是一栋修建于上世纪80年代的建筑，曾是天津市最高楼，90年代经营了一家酒店，2000年后便闲置停业，一放就是20多年。

2023年，孙云龙拿下这栋36000㎡的老物业，在很多人眼中，这是个非常难改造、极易踩坑的烂尾项目，但他笃定其中的巨大价值，“只要敢干、能干好，这栋楼的回报肯定超乎想象。”

一方面是源于物业的优越位置，周边环绕着鼓楼、古文化街、天津之眼等景点，近地铁口，商业配套齐全，交通与客流基础十分扎实；

另一方面，则是孙云龙对自己的信心，多年工程行业的积淀，让他评估出“改造风险是处于可控范围内的”，最终他拿下了这处物业，并且，“一心就想做维也纳国际。”

早在决定接手这个物业时，孙云龙就在心里敲定了品牌，“维也纳国际是国民老品牌，知名度高、口碑好，和这个地段非常适配。”最终经过规划，他拿出10层打造酒店，面积约10000㎡，楼下则规划为写字楼，这个项目也成为天津市烂尾物业盘活的典型案例。

100天攻坚，细节里抠出品质与效率

2023年12月，团队正式进场进行基础改造。这栋闲置20年的老楼，形态特殊，是三角形的异形楼，进场时夸张点说“只剩下一副建筑架子，连一个钉子都没留下”，电梯、水电、隔墙等全部重新搭建。

这个时候，孙云龙的工程专业优势充分显现，“图纸都没我的速度快。”他每天坐镇现场，从空调管线走向到消防点位布局，全程把控细节与效率。

次年3月，酒店装修工程全面启动，这栋楼早年曾作为酒店运营，内部格局相对规整，为施工节省了不少精力，仅用100天就完成了156间客房及公区的装修施工。

孙云龙坦言，锦江酒店（中国区）在这个过程中给予了关键支持，从设计研发到房型规划，都提供了专业指导。

特别考虑到物业同时规划了酒店与写字楼，对整体形象要求更高，团队花了大量心思打磨大堂，从面积到布局，融入欧洲古典艺术设计，让维也纳国际经典版的品质感得以完美呈现。

100%出租率，旺季“零差评”

门店开业至今一年半左右的时间，交出了非常漂亮的成绩，孙云龙毫不谦虚的表示，“这家店是天津最好的维也纳国际，放在全国，业绩也能排得上名。”

全年出租率基本在100%，节假日期间房价可以卖到1000多元，这个价格是孙云龙有意调控后的，“没做到最高”，在他看来，不能图短期暴利，“得为品牌和市场良性发展考虑，要让客人明年旅游还愿意选这儿”。

酒店客人，从60后到00后基本全覆盖，为了满足不同客群的需求，孙云龙带领团队打造了差异化服务：针对亲子家庭，准备奥特曼玩具、小气球、儿童拖鞋；面向年轻人，备好香槟、鸡尾酒；对于老年客人，赠送助眠香薰与贴心早餐。

卫生更是他眼中的“酒店命脉”。“哪怕一根头发，可能不会换来差评，但会影响客人的入住体感，甚至再也不来，还会影响身边人。”他要求团队不放过任何细节。此外，针对常住客，酒店还配备了小型洗衣机，提供烘衣、烫衣等增值服务，用点滴细节积累口碑。

“节假日房价略高，从方方面面都要让客人感受到物超所值，用情绪价值拉满体验感。”孙云龙特别提到了锦江酒店（中国区）委派的从业近20年的店总，十分专业负责、经验丰富，“能在五一假日，做到零差评，是要归功于店长以及她所带领的团队的。“

在孙云龙看来，这正是投资人与店总团队高效配合的结果。“一个企业干得不好，责任在老板，不在员工和店长。”投资人要站在“道”的层面，把握方向、坚守理念；店长则要站在“术”的层面，落地执行、优化运营，两方高效配合，才能实现1+1>2的效果。

“大城市小酒店，小投入大回报”

关于经营酒店，孙云龙打了个很实在的比方，他形容，这就像开车上路的过程。

门店装修时，就像在乡村小路慢慢摸索，周围不乏观望的目光；撑过最初的阶段，开业一两个月后，就像驶上了省道，见了更大的世面，也渐渐摸透了客群需求和服务节奏；再往后，经过一年的打磨，就能稳稳驶入“高速路”，不用再事事亲力亲为，甚至能切换到“无人驾驶”的省心状态。

先苦后甜，从摸索到从容，这个过程，不止是他打造经营维也纳国际酒店（天津鼓楼店）真实心路历程，也是他愿意持续布局多店投资、深耕酒店行业的原因所在。

尽管，当下酒店行业愈发内卷，“但每个行业都在卷，但好位置、好物业依然值得投资，关键是要找对方向。”孙云龙接下来的投资策略十分明确，“大城市小酒店，小投入大回报”。

他特别举例了7天酒店智选版的灵活性，其无人办理入住的模式，不仅效率高，还能省下不少人力成本；房间面积虽小巧，但出房率很有保障。从方方面面来看，“投入很小，回报不见得很小。”在他看来，在大城市核心区域选个小铺面，布局这类轻量化、高性价比的产品，完全能精准匹配市场需求，发展前景十分可观。

从酒店产品的发展变革中，看到市场的机会。孙云龙对锦江酒店（中国区）的深度信任，不仅体现在对旗下品牌的认可中，更落实在每一步经营中。

如今，他旗下的酒店已全部断开私联，谈及这个决定，他有着一番理性考量：“私联客人本就是自己池子里的资源，从长远来看，断私联对投资人是利好，也能助力集团会员发展，做生意终究要往长远看。”

更重要的是，锦江酒店（中国区）的客房数和会员数领先行业，他相信，随着越来越多投资人加入断私联的队伍，直联体系会愈发完善，最终投资人与集团必然实现双赢。

今年，在参与锦江酒店（中国区）首届投资人欧洲考察之旅后，孙云龙更加深切感受到了锦江酒店（中国区）大力走向海外的决心，他的投资视野也得到了进一步拓宽。

“跟着锦江一起出海去”，已经被他纳入未来计划之一，他毫不怀疑，跟着这个靠谱的伙伴，一定能在更广阔的市场中找到新的增长点。