房地产与生态农业结合是未来地产趋势

上海海洋大学管卫兵教授整理

房地产与生态农业结合已成为推动乡村振兴、城市更新和产业转型的重要模式，通过整合土地、资金、技术等资源，实现生态保护、农业增值与地产收益的共赢。以下是国内外典型案例及模式解析：

模式特色：华润置地携手中国农科院中环易达匠心打造此项目，将其巧妙嵌入高端住宅社区之中。该项目功能丰富多元，涵盖农田租赁、农耕教育以及健康餐饮等服务。业主能够租用“一米菜园”，在专业农民的悉心指导下开展种植活动，收获的成果完全归业主个人所有，让业主充分体验田园耕种的乐趣与收获的喜悦。

创新价值：这一创新模式成效显著，有效提升了住宅的溢价空间，使住宅价值增值 15% - 20%。同时，通过收取农田租金、开展农产品销售业务以及售卖研学门票等途径，实现了多元化的收益，为项目的可持续发展奠定了坚实的经济基础。

小径湾耕雨农园作为耕雨品牌农园计划首个典范项目，围绕“田园生活+”的定位，打造田园生活与自然农业科技相结合的城市共享田园乐土。致力为追求品质生活的客群提供集“科技型自然娱教、安全农产品直供、高品质乡土环境、高端定制服务”于一体的优质体验式生活配套服务体系。

▲小径湾耕雨农园两大主题温室【1】

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生态融合：在社区保留农田，业主可参与有机种植，配套雨水收集系统和堆肥设施，减少化肥使用30%以上。

社群效应：定期举办丰收节、农夫市集，强化社区凝聚力。

2000年10月27日，在杭州第一届“西博会”上，良渚文化村项目签约，开启了一场长达20年的“未来社区”试验。

良渚文化村实景图

这个大型复合社区，从杭州西北角的城郊萌芽，经开发者、居住者以理想主义、人本精神持续浇灌，终于在良渚这片古老的土地上开花结果，成为中国城市人居建设的一个传奇。

良渚文化村，为杭州万科乃至万科集团多元发展的试验田。因为已先人一步地在良渚文化村，对住宅物业、城市产办、居家养老、商业运营、文化空间、文旅酒店等多维度的价值能力进行探索和实践，杭州万科发展出了复合的业务板块和运营能力。在万科集团转型为“城乡建设与生活服务商”后，这种大型、综合、复杂项目的能力落地为杭州万科的“超级底盘”，并将在杭州亚运村项目、未来天空之城等未来社区项目中，展现出超强的影响力。【3】

不同于杭州西湖的名满天下，有别于钱塘江的气势如虹，良渚文化村的文化魅力在于其沉寂与生机的奇妙融合。郁郁葱葱的江南风光、跨越千年的文化遗址、别具匠心的现代建筑，还有年轻人喜闻乐见的文化IP，这些都为良渚粉丝们所津津乐道。

许多人仍然记得，良渚文化村规划之初就遵循的理念原则：尊重自然与生态，怀着对土地的敬畏之心来开发；对复兴良渚五千年文明进行当代尝试；着力于营造田园栖居生活，为中国新都市主义人居场所提供实践范本。

从项目启动至今，这些理念持续地影响着良渚文化村的设计、建设、运营，而在其背后，是万科长期以来对城乡建设和“未来城市”的深层次思考，这与当前正热的“未来社区”理念同样不谋而合。

▲良渚文化村手绘地图。

2019年初，浙江省率先提出“未来社区”理念，在其顶层设计“人本化、生态化、数字化”中，“人本化”被放到了第一位。这也正是万科良渚文化村项目的建设理念初心所在。【4】

空间再造之创举：尚鼎峰公司独具慧眼，租赁下面积达 7000 平方米的购物中心屋顶，精心打造出一座亲子农场。这座农场功能丰富多样，设有种植区、萌宠乐园、DIY 工坊以及有机餐厅，为亲子家庭提供了一个集休闲、娱乐、学习于一体的优质场所。

盈利路径：该亲子农场构建了多元化的盈利模式。门票定价为 40 元每人；农田租赁按每年每平方米 200 元收取费用；同时开展农产品销售业务。凭借其独特的魅力与丰富的体验项目，单月客流量超过 5 万人次，展现出强劲的市场吸引力与商业潜力。

生态贡献：此屋顶亲子农场不仅带来了经济效益，还具有显著的生态效益。屋顶绿化发挥了良好的降温作用，可使温度降低 3 - 5℃，有效减少了建筑能耗达 10%，为城市的绿色发展与节能减排做出了积极贡献。

在成都城南益州大道银泰购物中心的楼顶6楼有一座梦田天空农场，面积约10000平方米，通过利用农业景观结合科普教育的方式，在都市钢筋混凝土构成的高楼大厦中开辟一片现代新型科技田园新天地，创立以商业综合体屋顶为载体，充分利用、开发城市闲置屋顶，以传承农耕文化为主题，将现代农业、智慧农业、科技农业与景观艺术相结合，集观光、休闲、科普、教育、环保等先进理念为一体的大型体验式乐园。

梦田天空农场主要有优选客服中心、多肉DIY、农夫广场、梦工坊、缤纷田园、香蕉街、球场、梦田茶社、烘焙DIY、鱼池、梦田餐厅、萌宠乐园等功能。面积虽小，功能俱全俨然就是微缩版的城市场景农场，并且所有的功能皆指向体验。【5】

垂直农业新范式：于办公楼宇内部开辟种植空间，精心栽培水稻、番茄等作物，积极鼓励员工参与日常管理。凭借科学的种植技术与悉心的照料，实现了每年产出 2 吨蔬菜的可观产量。此举不仅为办公楼增添了一抹生机盎然的绿色，更有效降低了办公空间的碳排放，推动办公环境向绿色、低碳方向迈进。

品牌价值升华：这一创新的垂直农业实践，使企业成功树立起 ESG（环境、社会和公司治理）标杆形象。独特的农业景观与可持续发展理念吸引了众多游客前来参观，进而衍生出农业旅游收入，为企业开辟了新的经济增长点，实现了经济效益与社会效益的双丰收。

在东京都千代田区的保圣那集团（PASONA）总部，这家人力资源公司，不单种菜，还种稻子和其它花卉。当你最近公司的大楼，就会被外墙吸引住，爬满了绿色藤蔓和艳丽的花朵，据说可以起到降温保湿的作用。无独有偶，日本电信电话公司（ＮＴＴ）在公司总部楼顶引进了红薯种植。红薯叶子大，有较好的遮荫效果，并且红薯有强大的蒸腾作用，可以充当“天然空调”。

员工们聚在一起收割稻谷,加工后供给九楼的员工餐厅，办公室的粮食自给自足

Pasona总部室内绿植

进入PASONA办公楼，大厅里金黄稻田蔚然壮观，天花板上吊着上百盏高压钠灯和金属卤化灯，它们不光是照明，还可以调节室内的温度。接待客户的前厅，也摆满了员工们种植的花草。公司的二楼各部门开会、员工休息和来客座谈的场所。【6】

三生融合之典范：此项目由宋卫平团队精心擘画打造。其以“农业 + 文旅 + 康养”为核心架构，匠心独运地保留了 80% 的农田。同时，积极引入 CSA 社区支持农业模式，业主可通过认购农田的方式，获取定制化的农产品，畅享别具一格的田园生活体验。

产业联动之成效：农民以土地作为股本入股，企业则凭借自身优势，提供先进的技术、卓越的品牌以及广泛的销售渠道。如此紧密的合作模式，成效斐然，使得农户的年收入大幅提升了 50%。

中国80%的小镇都要跟农业有关系，我们通过小镇对农村进行科学的改造是非常有必要的。小镇是农村的配套服务之一，是农业全方面生产、乡村振兴的必由之路，小镇必须下乡。

——蓝城集团董事长宋卫平

最近几年风靡很多人心头的“小镇”其实并非是一个新词，但也绝非人们熟知的传统小镇的复活或国外知名小镇的简单移植。

蓝城·嵊州农业基地实景

宋总非常重视农村、农民和农业的现代化之路，他觉得小镇最重要的产业是农业。

宋总做任何事都喜欢做到极致，做农业也是这样。早在2012年，他派了自己的徒弟谷建潮与浙江农科院合作，建立蓝城农业。谷建潮带着团队，在浙江嵊州市区9公里开外的甘霖镇施家岙，建起了占地几千亩的现代农业综合体。

蓝城·杭州双浦原乡实景

而位于西湖区双浦镇的蓝城·杭州双浦原乡项目，又是宋总布局小镇事业和农业现代化理想的重要一子。

蓝城·杭州双浦原乡占地近4000亩，是集农业科技、农业教育、农业旅游为一体的蓝城集团农业母镇，将建成天堂田园、市民农园、循环农园、专家田园、农博公园等5大区域，市民可参与农旅、农耕、田园生活体验活动，为专家提供实验、交流、展示场所等。

蓝城·杭州双浦原乡规划示意图

其中位于首期的蓝城农业展示厅、YOU·田农场、元素研学课堂、中心大草坪、原·野餐厅等已经建成对外开放。

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政企合作之典范：万科携手地方政府开展共建项目，精心规划农业示范区、文旅体验区以及田园社区。

农业板块：该板块内设有有机果园，还打造了稻渔共生基地，实现了每亩产出稻谷 500 千克以上，鱼虾 100 千克以上的丰硕成果，展现出高效且生态的现代农业发展模式。

文旅板块：此板块涵盖自然学校与民宿集群，凭借独特的自然风貌与丰富的人文体验，每年可接待游客达 120 万人次，成为休闲旅游的热门之地。

分配机制：农民借助土地租金、就业工资以及合作社分红这三重收入渠道，实现了收入的显著增加，充分体现了项目在促进农民增收和乡村发展方面的积极作用。

“田园综合体是一种理想，它是农业与文旅可以结合得更好的一种形态。”——邹迎晞

▼田园综合体及周边环境鸟瞰

随着以文旅为驱动的新型城镇化步伐的加快，国内第一个田园综合体“无锡田园东方”也在持续更新。经历了与田园东方在项目一期（东区/示范区）的设计、建设以及业态运营的磨合与共同探索之后，袈蓝建筑全权主持了无锡田园东方二期（北区）的整体规划与建筑设计，并以实体商业植入下场，通过经营的参与，检验设计的适用性，与田园东方继续探索乡村振兴的理想模型与方法论。对于田园综合体的规划设计，从空间与文化的创建融合，已经发展到对乡村振兴的本质考量。如何建设更有利于一二三产融合，推动当地人在地就业与创收，让村集体受益，成为了设计思考的核心。而这样的设计，需要情怀、服务心，更需要对乡村的深度理解与成熟的项目实操经验。

▼晨雾中的田园综合体

项目概况
无锡田园东方二期（以下简称二期），位于“中国水蜜桃之乡”无锡阳山镇，与已建成的无锡田园东方示范区（以下简称一期）相隔约两公里，水系相连，建设面积约440公顷。作为项目地域性扩展的功能区，二期建设是对整个项目的一个完善过程。在放大业态和内容的同时，尽可能让两个区域联动起来，消化更多的人群、社会资本，推动消费，带动区域发展。

▼项目位置关系图

相对一期作为完整的乡村发展模型示范，打造为以田园亲子度假为核心，融合了餐饮、住宿、乐园、市集、工坊、田野教育、温泉体验等于一身，体系完整的度假村。二期的建设，更关注对阳山镇的基础建设配合，与商业发展协同。二期在鸿桥村原址肌理上，按现代文旅与商业空间组织动线，构建出包含两个田野乐园和一条主题商街的娱乐体验与休闲消费融合的新形态田园文旅小镇中心。【8】

成功关键：

未来发展趋势呈现出显著转变：由传统的“售卖房产”模式逐步向“营销生活方式”转型。与此同时，借助碳汇交易以及绿色金融等创新途径，进一步拓展盈利范畴，达成生态资源的资产化目标。

参考文献：

【1】资讯｜耕于城市，雨润心田，华润小径湾耕雨农园即将开放

【2】华润进军农业，让农业生活自然有趣味农场+体验餐厅+电商”模式实现快速盈利

【3】一场持续20年的“未来社区”试验 万科良渚文化村的探索与实践

【4】良渚文化村20年：一个中国文化村的四张脸谱

【5】城市农场真的能火？成都一农场火爆的背后，仅因做对了这3点！

【6】东京PASONA总部办公室农场，藤田智老师教你在阳台种菜

【7】蓝城·双浦原乡：宋卫平的农业标杆项目，一期3600余亩的现代农业园率先亮相，能给我们带来什么？