农村宅基地房屋买卖合同无效后，怎么处理

农村宅基地属于农民集体所有，其使用权仅限本集体经济组织成员享有（《土地管理法》第62条）。宅基地上房屋的转让需满足“受让方为本集体成员”“一户一宅”等法定条件。若合同违反上述规定（如卖给非本集体成员、城镇居民或已拥有宅基地的本村村民），根据《民法典》第153条，该合同因“违反法律、行政法规的强制性规定”被认定为无效。

根据《民法典》第157条，合同无效后需“返还财产、折价补偿或赔偿损失”，具体处理需分以下步骤：

出卖人过错：明知对方非本集体成员仍出售房屋，或隐瞒宅基地限制转让的事实；买受人过错：明知自己不符合购房资格（如非本集体成员）仍签订合同。

责任范围：

若双方均有过错（常见情形），损失由双方按过错比例分担（如各担50%）；若一方故意欺诈（如出卖人明知违法仍出售），可能需承担主要责任；损失范围包括：购房款利息、房屋增值损失、装修/翻建费用等实际支出。

示例：
买受人非本村村民，花50万元购买宅基地房并装修花费10万元。合同无效后，出卖人需返还50万购房款及利息；买受人需返还房屋，若房屋因市场增值至80万元，增值部分（30万）可能按过错比例由双方分担（如各担15万）；装修费用10万若由买受人举证，可能由出卖人按过错比例赔偿（如50%即5万）。

若买受人购房后对房屋进行翻建、扩建（需经合法审批），新增部分的产权可能被认定为买受人所有。合同无效后，出卖人需对新增部分给予折价补偿（按建造成本或评估价值）；若新增部分被认定为“违章建筑”，可能被拆除且无补偿。

若合同无效后房屋遇拆迁，拆迁补偿款（如宅基地使用权补偿、房屋价值补偿、搬迁奖励等）需根据双方过错分配：

宅基地使用权补偿：因宅基地归集体所有，通常由出卖人（原使用权人）享有；房屋价值补偿：若买受人已实际占有使用并维护房屋，可能按过错比例分配；搬迁奖励：一般归实际居住人（买受人）所有。

实务提示：部分地区法院会综合考虑双方过错、房屋现状及公平原则，判决出卖人返还购房款并补偿买受人房屋增值部分的合理比例（如70%-80%）。

若买受人系本村村民但因“一户多宅”违反“一户一宅”规定，合同可能因违反政策被认定无效。此时处理原则与上述一致，但因买受人本身具备本村资格，法院可能更倾向于保护其合理权益（如适当提高补偿比例）。

确认合同无效：通过诉讼或协商确认合同因违反宅基地管理规定无效；返还基础财产：出卖人返还购房款，买受人返还房屋（或折价补偿）；划分损失责任：按双方过错比例分担房屋增值、装修等损失；特殊情形调整：结合翻建、拆迁等因素，对补偿范围进行个案调整。

实务建议：

买卖双方签订合同时，应先核实受让方是否为本集体成员、是否符合“一户一宅”；若已签订无效合同，尽量通过协商解决（如出卖人补偿买受人损失后收回房屋），避免诉讼耗时耗力；涉及大额交易或拆迁利益时，建议咨询专业律师，明确风险与责任。