海外行思 · 昱见更新 | 产业园区更新的另一种可能——以美国大华盛顿地区费尔法克斯湖园区为例

近年来，随着远程办公的普及和经济环境的变化，美国许多产业园区和商业办公区面临大规模空置问题。在此背景下，城市更新成为地方政府、开发商和城市规划者关注的焦点。2025年3月，笔者参与了来自华盛顿特区的威尔·莱门斯托尔（Will Leimenstoll）的演讲，深入了解了EYA公司（EYA LLC）及其城市更新项目，听取了产业园区的另一种可能性。本文以EYA在费尔法克斯湖产业园区（Lake Fairfax Business Center）的改造项目为例（图1），分析该项目如何通过再区划、优化土地利用等方式，实现产业园区的转型与可持续发展。

图1 费尔法克斯湖产业园区现状

图源：谷歌地图三维视图

1 项目背景：美国大华盛顿地区产业园区的危机

自2020年新冠疫情暴发以来，华盛顿特区及其周边地区的办公楼使用率持续下降。到2023年底，费尔法克斯郡的写字楼空置率已达到17.2%[1]。2023—2024年间，华盛顿特区遭遇了前所未有的办公空间空置。2025年上半年，由于联邦预算缩减和政策调整，美国联邦政府裁减了大量办公岗位，导致政府办公楼和周边商业地产需求骤降。数据显示，华盛顿特区的商业地产空置率攀升至历史新高，其中部分产业园区的空置率甚至超过40%[2]。

这一变化不仅影响了特区市区，也波及了大华盛顿都市圈，包括弗吉尼亚州和马里兰州的多个产业园区。许多曾经兴盛的办公园区如今面临功能过时、交通不便、商业价值下降的问题。与此同时，住宅、混合用途社区的市场需求在增加，促使开发商和城市规划者探索新的发展模式（图2）。

注：SSPA是一种允许公众、开发商、土地拥有者或其他利益相关者申请修改特定地块在总体规划（comprehensive plan）中的用途或开发强度的程序。其主要目的是为特定地点提出土地用途变更建议，并纳入正式的评估和公众参与流程中。图2 费尔法克斯湖产业园区周边的众多产业用地

2 项目主管的职业背景与项目经验

威尔·莱门斯托尔是一位具有城市与区域规划专业学术背景的房地产开发专家，现任EYA公司开发总监。他于2013年毕业于北卡罗来纳大学教堂山分校（UNC），获得学士学位，并于2020年获得了UNC城市与区域规划硕士与工商管理硕士（MCRP+MBA）双学位。进入房地产行业后，威尔一直致力于通过城市更新与混合用途开发，推动传统郊区办公园区向更加可持续和宜居的方向转型。

威尔在多个城市更新项目中发挥了关键作用，这些项目广泛分布于美国华盛顿特区及其周边地区、北卡罗来纳州夏洛特市、马里兰州巴尔的摩市，以及亚特兰大、芝加哥等美国主要城市。他所参与的项目多以旧有办公园区或工业区为基础，通过重新规划与开发，转变为融合住宅、办公、商业和公共空间的混合用途社区。例如在大华盛顿地区，他协助推进EYA将传统办公园区改造成高密度、多功能的住宅社区；在夏洛特和巴尔的摩，他则参与了将商业园区和工业区引入科技企业和创业平台的再生项目。这些更新项目的共通之处在于：重新定义园区功能，提升土地利用效率，强化公共交通连接与步行友好性，旨在打造更具活力、可持续的城市生活环境。

3 EYA项目：费尔法克斯湖产业园区的转型

EYA主导开发的费尔法克斯湖产业园区的改造项目是威尔重点介绍的案例之一。该项目位于弗吉尼亚州雷斯顿（Reston）的商务中心大道（Business Center Drive）沿线，地处大华盛顿都市圈的核心郊区，原本是一个以办公楼和数据中心为主的产业园区。这一郊区是美国最具发展活力与宜居性的郊区之一，区位条件优越，周边配套成熟，为项目转型为复合型社区提供了坚实的基础。从交通条件来看，项目紧邻267号高速公路，便捷连接华盛顿特区与杜勒斯国际机场（距离杜勒斯国际机场仅约15分钟车程）；同时，项目靠近地铁线，通过步道与骑行系统可达，具备典型的TOD特征，为该地块的区域可达性和发展潜力提供了加持。此外，项目毗邻自然资源丰富的费尔法克斯湖公园，周边生态环境优越，有助于塑造宜居的绿色社区形象。然而，由于办公空间需求下降，加之该园区功能单一，导致了严重的办公楼空置问题，因此EYA的目标是将其改造成一个集住宅、商业、教育设施于一体的步行可达的混合功能社区。

在改造方案中，部分现有的重要建筑将被保留，包括斯凯特室内滑冰场（现为世界花样滑冰冠军伊利亚·马林宁的训练场地）、莱夫泰姆健身房、霍姆伍德套房酒店、雷斯顿蒙特梭利学校，以及一座数据中心大楼。项目计划新增约900套住宅单元，包括500套联排别墅和400套多户住宅，多户住宅将由300套出租公寓和70~100套可售公寓构成（图3），其中部分联排别墅和公寓将作为经济适用住房。除此之外，项目还将新增约8000平方英尺（约合743㎡）的零售商业空间，以及一块约4英亩（约合1.62h㎡）的土地作为未来小学的候选用地——该地块现为一处停车场，靠近费尔法克斯湖公园和莱夫泰姆健身房。

图3 新公寓的效果图，最终可能取代费尔法克斯湖产业园区的一栋办公楼

图源：https://www.bizjournals.com/washington/news/2025/02/03/reston-eya-lake-fairfax-office-redevelopment.html

公共空间方面，EYA计划新增约3英亩（约合1.21hm²）的公园绿地，其中包括1英亩（约合0.41hm²）的中央绿地，并通过新建步道加强与费尔法克斯湖公园的连接。在基础设施方面，商务中心大道将延长至迈克尔法拉第街（Michael Faraday Court），以优化交通通达性；社区内所有街道将配备人行道和街道绿化，打造更具都市风貌的环境。商务中心大道将成为主要的步行和骑行通道，直通威尔（Wiehle）地铁站，未来还可能建设专用自行车道（图4）。

图4 步行可达性分析图

面对办公需求下滑这一宏观趋势，EYA于2022年提出修改费尔法克斯县的综合规划，在该76英亩（约合30.76hm²）的用地上引入住宅和零售用途。与此同时，根据雷斯顿地区最新规划，未来该区域还需新增三所小学以应对人口增长需求。EYA已于2024年8月6日向公众介绍规划方案，并于2024年秋季提交了正式开发申请。2025年冬季至春季，还将举行进一步的社区讨论和听证会，以听取公众意见和建议。根据开发商的交通影响分析，该项目每周预计将产生约5774次出行，低于该园区在办公功能满租状态下的交通流量。若最终确定新建小学，建设责任将由费尔法克斯郡公立学校系统承担，EYA仅负责土地的划拨。

在本次改造项目中， EYA 团队通过重新分区和土地利用优化，推动原有办公园区的功能重塑。原有用地以空置率较高的办公楼、数据中心和零售业态为主，而新的规划将引入多种类型的住宅产品，包括联排别墅、公寓和复式公寓，以提升居住密度并满足多样化的住房需求；同时对商业空间进行了优化布局，使其更加适合步行，进而增强社区的可达性与活力；项目还规划了学校、公园和社区中心等公共设施，以完善社区服务功能。在容积率方面，重新分区后靠近地铁站的地块容积率提升至 1.65 ，以鼓励更高密度的开发；而邻近现有低密度住宅区的地块的容积率则保持在 1.0 ，以减少对周边社区的压力，实现功能与尺度的平衡（图5 ）。

图5 费尔法克斯湖产业园改造项目原始用地分区与地块特征

在EYA的初步规划中，学校原本建在靠近商业区的位置，但在后续的社区协商与环境评估中，该选址暴露出一系列问题。首先，该地段临近主干道，交通流量大，存在较高的学生安全风险；其次，商业区土地价值较高，更适用于高密度开发，而学校需要较大面积的空地，导致土地利用效率不佳；此外，社区居民也反馈，希望学校能与公园邻近，营造更适合儿童成长的环境。基于以上考量，EYA对选址进行了调整，将学校迁移至社区内部、靠近新建公园和住宅区的地块。这一新选址不仅提高了学生通行的安全性，也通过与住宅、公园的空间联动，强化了社区的整体功能和生活品质，同时避免了与商业开发产生冲突，更符合当代城市规划对合理用地与人本环境的追求。

以下是费尔法克斯湖产业园区改造项目的全过程时间轴：2021年启动，当时签署了购买首宗地块的意向书。2022年，EYA开发商与其他业主合作，共同提交了针对整个产业园区的“综合规划修正案”（Comprehensive Plan Amendment）申请。至2024年10月，EYA获得了投资人批准，完成尽职调查并落实了用于推进重新分区申请的预算。2024年12月，已有5宗地块达成购买协议，另有1宗正在洽谈中。2025年1月，正式提交首份重新分区申请。预计2025年夏天将获得《综合规划修正案》的批准；2025年冬季完成重新分区的审批；2026年冬季获得施工许可，并完成土地交易后启动建设；首批居民将在2027年冬季入住；整个改造项目将在2033年完成所有住宅的交付（图6,图7）。

图6 2024年12月完成的总图规划概念方案（旧方案）

图7 2025年3月完成的费尔法克斯湖产业园区重新分区后的概念方案，学校已规划于用地南侧，靠近新建公园

图源：威尔2025年3月18日的演讲内容

4 费尔法克斯湖产业园区转型的启示

EYA主导的费尔法克斯湖产业园区改造项目，为传统产业园区的更新提供了一个具有代表性的范式，展示了从单一办公功能向多元、可持续社区转型的可行路径。这一实践不仅契合了雷斯顿未来的发展方向，也为大华盛顿地区面临相似转型压力的园区提供了有益参考。当然，该项目仍需经历详尽的规划审议程序和充分的社区协商。

项目经验给出如下启发。首先，应对低效办公园区的用途进行重新评估，结合当下的市场需求，引入住宅、零售和公共设施，构建复合型、多功能社区。其次，需采用渐进式的密度调控策略，通过优化容积率分配，在提升土地利用效率的同时兼顾周边居民的接受度，平衡发展与社区影响。再次，强化步行友好性和公共交通导向的设计，有助于降低对私家车的依赖，增强社区可达性与整体宜居性。在公共配套方面，合理布置学校、公园、社区绿地等设施，使其与周边住宅形成有机连接，是提升生活质量的关键因素。而在开发过程中，持续倾听居民声音、增强协商机制，不仅有助于减少潜在阻力，也能推动项目更顺利地落地实施。从更广的视角看，在全球经济格局和城市空间结构不断演变的背景下，EYA的实践证明：传统产业园区完全可以通过科学规划和有效治理，成功转型为现代化宜居社区，释放更高的土地价值与社会效益（图8,图9）。

图8 费尔法克斯湖产业园区现状用地分析

图9 费尔法克斯湖产业园区改造后的规划分区（学校还未调整到用地南侧）

费尔法克斯湖产业园区的改造方案成功回应了城市功能转型的迫切需求，在减少办公空间的同时，增加住宅供给，完善社区配套，并为基础设施升级提供了新契机。要实现这一愿景，项目需分阶段获得多项规划审批，包括综合规划修正案、重新分区、概念开发计划和最终开发计划等。作为一个审批周期超过12个月的大型项目，EYA仍需高度重视社区参与、信息公开和规划实施过程的透明度，以确保项目顺利推进并实现可持续发展目标。

5 改造项目问答解析

在威尔关于费尔法克斯湖产业园区改造项目的专题报告会上，与会者针对项目的关键问题与演讲者展开了深入讨论。涵盖了容积率变化、重新分区的挑战、可持续发展、基础设施改造、商业与住宅转换的可行性等多个方面。笔者整理了部分听众的提问，并对某些回答进行了分析，以全面呈现该项目面临的现实问题和应对策略。

5.1 容积率变化和重新分区挑战

笔者提问：重新分区后容积率发生了变化吗？与之前相比有什么不同？这会给重新分区流程带来麻烦吗？

威尔回答：重新分区后，容积率确实发生了变化。原先的容积率约为0.8，而在新规划下，不同区域的容积率都有所提升，靠近地铁站的地块提高到1.65。主要挑战在于如何在提高容积率的同时，保证社区接受度，尤其是与低密度住宅区的衔接。重新分区过程涉及多个政府部门审批，需要平衡交通、环境影响和社区诉求。容积率的调整关系到土地利用效率和开发收益，但也容易引发社区矛盾。EYA采取了降低边缘区域密度、优化公共空间等策略，以减少社区的阻力（表1）。

表1 现有总体规划（Existing Comp. Plan）与拟议更新方案（proposed）在关键指标上的变化

5.2 旧建筑改造 vs. 新建的可行性

保罗提问：是否考虑重新利用已拆建筑的材料，还是使用新材料成本更低？

威尔回答：EYA倾向于在可行的情况下尽量复用建筑材料，以降低碳排放。但在许多情况下，旧建筑的结构标准无法满足现代住宅或商业建筑的需求，因此需要部分拆除并重建。经济因素也是考量之一，某些情况下新建比改造更具成本效益。

笔者分析：这一问题涉及可持续发展和成本控制。虽然保留原建筑有助于减少建筑垃圾，但在满足现代建筑标准方面，新建往往更具优势。EYA采用混合策略，即部分保留、部分拆除重建的办法。

5.3 轨道交通与商业区结合的可行性

卡姆鲁扎曼提问：我在某些地方看到商业中心与地铁站结合开发。这个项目是否有可能采用类似模式？

威尔回答：目前费尔法克斯湖商业中心距离地铁站约15分钟步行距离，已有步行连通性规划。但考虑到地块本身与地铁站的物理距离，直接与地铁站整合并不现实。项目重点是通过优化步行路径和公共交通衔接，提高通勤便利性。对于希望提升公共交通可达性的城市更新项目而言，商业与轨道交通的整合是理想方案。然而由于地理条件限制，EYA选择改善步行和公共交通衔接，而非直接依赖地铁站整合。

5.4 现有基础设施的适用性

苏菲提问：EYA将办公楼改造为可步行社区，是否需要重建所有现有的水、电、污水和燃气基础设施？项目是否有可持续发展相关的规划？”

威尔回答：EYA尽量复用现有的水、电、污水系统，以降低改造成本。该项目计划采用100%电力社区模式，减少燃气依赖，推动可持续发展。绿色空间的增加、雨水管理优化和可再生能源技术的应用也是可持续发展的重要部分。

笔者分析：EYA的策略是降低基础设施重建成本，同时推进可持续发展。放弃燃气、采用电力系统符合全球低碳发展趋势。

5.5 办公楼改造为住宅的挑战

妮可提问：能介绍一下办公楼改造成住宅的难点吗？我知道这在实际操作中可能非常具有挑战性。

威尔回答：办公楼转为住宅的最大挑战在于建筑结构、消防规范和通风采光要求。许多办公楼层高较低，不符合住宅标准，因此部分建筑必须拆除重建。EYA在本项目中采取混合方式，即部分改造、部分新建，以实现最佳利用。

笔者分析：办公转住宅是近年来热门的城市更新话题，但实施难度较大。EYA的做法提供了一种务实的解决方案（图10,图11）。

图 10 费尔法克斯 湖 产业园区现状：办公建筑与学校

图 11 费尔法克斯湖产业园区：办公建筑改造成住宅的意向图片

5.6 EYA模式是否适用于其他城市？

威尔森提问：你们是否看到其他开发商采用相同模式？这一模式在其他地方是否也在实施？

威尔回答：EYA的开发模式已经在多个城市的项目中应用。但每个城市的政策、市场需求不同，因此需要因地制宜调整策略。EYA的模式可以复制，但具体实施仍取决于当地政策和市场环境。

5.7 重新分区的阻力

最后，笔者继续追问申请重新分区过程中是否遇到阻力？

UNC的教授桑德拉认为大部分挑战可能来自周边社区。威尔承认社区的接受度是重新分区的主要挑战，居民通常担心高密度开发带来的交通和居住体验变化。需要与社区进行多轮沟通，优化方案，以争取支持。环境评估、基础设施适配、政策审批等因素也增加了难度。

笔者分析：重新分区是城市更新项目中最具挑战性的环节之一，往往需要政府、开发商与社区之间展开多方协商，以寻求各方利益的平衡。为此，开发团队需要通过多轮社区沟通不断优化规划方案，逐步争取公众支持。这种协商式规划机制在费尔法克斯项目这样的治理环境中较为常见，体现了对社区共识与公众参与的高度重视。

相比之下，在国内城市更新实践中，挑战更多体现于“规划调整”和“土地用途变更”的推进过程中。一方面，项目需在多个职能部门之间进行协调，审批流程相对复杂，容易出现执行效率低等问题；另一方面，许多待更新用地涉及集体土地、原工业用地或事业单位自持地块，权属关系多元，补偿与谈判成本较高。此外，更新项目普遍周期较长，前期投入大，资金回收缓慢，加之政策导向要求配建保障性住房、公共服务设施等，进一步压缩了开发收益空间，降低了市场主体的参与积极性。

无论是在费尔法克斯还是在国内的各大城市，重新分区/规划调整/土地用途变更都不仅仅是空间规划层面的技术工作，更是一个多利益主体协同、谈判与博弈的过程。在费尔法克斯，开发商需主动回应社区关切，推动共识形成；在国内，更需要在制度机制、政策执行与市场运作之间寻求统筹路径。借鉴EYA项目的经验，如强化前期社区沟通、同步推进基础设施配套、明确公共责任边界，有助于提升国内城市更新项目的实施效率与社会认可度。

从本质上看，无论使用“重新分区”还是“规划调整”中的哪个术语，实质都是对城市空间的再组织和对多方利益的再平衡。在当前城市转型与高质量发展并进的背景下，推动更新项目落地，不仅需要精准务实的规划策略，更离不开富有韧性的治理机制和多元协同能力。EYA在费尔法克斯的实践提供了值得借鉴的经验路径（图12）。UPI

图12 费尔法克斯湖产业园区改造后的街景效果图

注：文中未注明图表来源的均源自https://static1.squarespace.com/static/66589f062b2d1666c31ba54c/t/6776e30903647f209a73ec88/1735844626455/250101+Dec+9+mtg+presentation+v3+website.pdf

作者：王昱，北卡罗来纳大学教堂山分校城市与规划专业，访问学者。ichbinwangyu@yahoo.com

参考文献

[1]https://www.fairfaxcounty.gov/budget/sites/budget/files/Assets/indicators/2024/2024_1.pdf

[2]https://www.fairfaxcounty.gov/planning-development/sites/planning-development/files/Assets/Documents/compplanamend/policy-plan-update/office-trends-report.pdf

编辑| 王 枫排版| 王 暄

审定 | 陈 明

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