出生人口减少，福州学区新房，居然比二手房还便宜！

如果不是本轮楼市周期，我们永远不可能看到一个楼盘还没交房，就确定了学区；如果不是楼市周期，我们也不可能看到金山的学区房和鼓楼学区房同时上市。

本周楼市的焦点是学区房新品开盘，一个是仓山金山板块的金山文萃；另一个是鼓楼西二环的中寰悦府，而前者目前爆出开盘价格，确实有些令人意外，后者估计最关心是这回开盘后卖了多少。

对于现在开发商来说，学区房其实是最好解决房产溢价手段，因为普通房子，如果只靠要地段价值和产品力，很难有效提高溢价，但是难以衡量的学区房这个变量加进去之后，至少在冲击改善道路上，他明显可以与一般改善拉开地方，或者说他的溢价标签更明显了。

1、4万神话

左海金山文萃本

衡量金山文萃的价值，一般都是拿榕心映月来衡量，确实有可比性，这个昔日的金山神盘，在没有确定为学区房之前，上市的价格约是2.9万，每次开卖都是日光，既有当时牛市影响，也有供求匹配。

在爆出划片金山中学，这个昔日日光盘一飞冲天，还没交房，网上就爆出要挂牌4万的节奏，如果不是本轮楼市周期，估计这个楼盘很有可能冲击4万。一个是划片确实好，另一个是区位交通，要知道鼓楼的杨桥中学在腾飞后，二手房确实站上4万大关。

但是也辛亏本轮楼市调整，榕心映月这个昔日中了盲盒大奖的楼盘，在本轮周期调整中实际二手房还是有些调整。

2023年的成交案例矮楼层在3万，中楼层大约是3.4万，对比当年上市一批新盘，这种二手房保值率，算是可以的，至少账面价格是涨的。

同时作为金山中学最新的学区房，在今年二手房成交价格，确实也算相对稳住，高楼层和中楼层都有3.3万成交记录，这两年保值率都还可以。虽然没有当年4万预期那么夸张，但是两年来在3万3-3万5区间还是有一定支撑，但是现在随着左海金山文萃的入市，这个昔日神盘在二手房估计要调整价格，因为左海新盘上市价格居然比二手房还有便宜，颇有当年一二手房倒挂感觉，估计这个倒挂不会持续太久，榕心后面估计要调价了。

2、回归理性

左海金山文萃本次入市是3栋楼，备案价格约是3.5万，但是开盘有折扣，大约是8.9折，相当于开盘价是3.1万多。这个项目在7月取证时，当时估计是按照备案价销售，没想到一开盘就给出优惠。先不论这个价格是不是让利或者性价比高，至少这个开盘给优惠的方式，确实令人眼前一亮。

对比榕心映月，左海金山文萃除了地段稍逊一些，其他地方优势体现更明显，在学区方面划片优势，在社区方面，有更新迭代优势，在户型得房率有新规优势，在户型结构方面也有优势等。如果对比榕心映月当年2.9万，现在文萃这个3.1万，就多了一个精装修的价格，确实是加量不加价。但是两者定位上可能有些不同，金山文萃是起步128㎡，榕心映月是97㎡，相当于入手门槛要多100万出头，购买力到底有多少，一个问号。想要复制当年日光行情，现在估计不大可能。

回归价格，如果不是现在行情，可能不会是现在3万1开盘价格，回顾昔日福州红盘价格：

2021年时候南二环的融信海纳新潮是精装修2.9万；江南CBD的2019年祥浦苑是2.45万，2020年融信玺湾是2.7万；2017年东三环的阳光城檀悦2.75万，2019年的香开连天3.1万；2020年台江排尾的万科金域3.5万；2020年东二环牛冈山的公园左岸3.5万；现在金山新房学区居然做到3.1万多，确实是回归理性。

至于后市，估计短期内价格应该算阶段底部，至于长期一个九年周期，估计也没人说的清楚。

3、后市分析

这两年随着楼市周期调整和学区政策变化，福州的教育资源供需关系已经逐渐重构，学区房的本质也在发生变化。

学区房，“即用即买”是当下买房人最先考虑方向。

学区房在楼市的下行市场里，我们看的很清楚：投资价值是最先被剥离的，它现在就是一个完全的消费品。

首先是教育均质化的逐步进行，其次是出生率连年降低，一直都在利空学区房。买学区的标准，也要回归理性，我们考虑出发点：不是“未来会涨多少”，而是“要不要用它”。

具体思考方向

首先是在时间维度方面，只要看入学的节点：如果是小学入学，千万不要去提前囤房，即买即用；如果是初中段：注意当下的人口高峰传导效应，更不要去提前购买。现在这种行情，如果学区房早买，一方面可能会有变数，另一方面长期捂在手里长，那都是时间成本。

其次看学区房，一定要聚焦真实需求，避免为远期需求支付当下溢价，如果不是在成绩方面对孩子要求特别高，不建议买纯学区房，要买一个自住带学区功能的房子，不能只看学区房，其他配套也需要合理分配。

最后要有一定的成本维度，一方面是多看小区的行情，或者了解所需求的学区的溢价率；切记不必支付过高的溢价率，按照现在行情，未来能赚回来的概率极低。

对于当下的学区房行情：首先是一个消费品，需要量力而行；如果你要用你就买，你不用就不买；你如果现在用你就现在买，如果你是将来才用，你现在就不买。

很多人有购买学区房的需求，不少人纠结点在于要不要提前准备，其实是不需要。

出生率下降的持续利空，政策导向性，买房逐渐恢复消费属性和居住价值，这些关键原因，都在指向未来学区房的泡沫会被慢慢挤干净。

至于所谓学历通胀，学位贬值，学区信仰系统已经在逐渐崩塌，也有一些道理；

从周期来看，学区房时代确实已经过去了，当教育回归育人本质，我们也要思考一下附着其上的房产，是否也终将回归居住价值的本质？