被“幽灵公司”占窝 卖房不成反赔钱

近日，大连市民刘先生在卖房时遇到了一件烦心事。2020年，他的父亲在甘井子区南关岭鹏辉新天居小区购买了一处住宅。今年7月，当刘先生准备出售该房产并与买家签订买卖合同后，却发现该住址竟注册有一家陌生公司，而他对此毫不知情。因买家拒绝接受这一情况，房屋交易被迫中断，刘先生无奈向买家支付了3000元违约金。更让他困扰的是，该公司法定代表人始终联系不上，导致公司迁出或注销受阻。如今，这套“住”着公司的房子难以出售，刘先生希望寻求解决办法，该怎样才能“清除”这家“幽灵公司”？
房主
自家房子竟住着“幽灵公司”
刘先生父母在大连甘井子区南关岭鹏辉新天居已住了五年，今年7月，他打算将这套房子出售，并与买家签订了房屋买卖合同。刘先生回忆称，签合同时，中介曾询问过这套房子地址是否注册有公司，刘先生肯定地表示没有，随后，买卖双方约定8月6日办理房屋过户手续。
然而就在8月5日，中介突然通知刘先生，查出他的房址下竟注册有一家小微企业。“这家公司法定代表人我根本就不认识，为什么会注册在我家的房子里？”刘先生对此毫不知情。当初，他父母购入的是二手房。交易过程中，上任房主并未提到房址下有营业执照的事情。买方得知此事后，无法接受购买的房子里有一家“幽灵公司”，只能将合同解除。
根据合同约定，若交易房屋地址已注册营业执照，出卖人须负责完成地址变更手续，解除对该地址的占用；若未注册，则出卖人不得在签约后新注册营业执照，并须确保房屋交付时地址无工商注册信息。如违反上述条款，出卖人将承担逾期违约责任，并赔偿买受人由此产生的一切损失。因该地址被注册公司，刘先生构成违约，需承担买家的损失。经双方协商，刘先生最终向买家支付了3000元违约金。
闹心
公司法定代表人失联无法迁出或注销公司
“房子既然查出被注册了公司，只能赶紧联系公司法定代表人把营业执照的注册地址变更，才能保证交易正常进行。”刘先生经多方查询，发现想让这家公司迁走简直难如登天。
起初，刘先生联系了第一任房主。对方确认，确实曾在2014年用该地址办理过营业执照，但公司在2016年已将公司法定代表人变更为秦某某，到2018年又变更为赵某某。据第一任房主转述，赵某某接手后，公司连续三年未公示年度报告，具体原因不明，其所关联的电话均无法接通。
随后，刘先生向有关单位反映情况并请求协助联系赵某某，但得到回复称，根据登记的联系方式，相关部门也联系不上赵某某。最后，刘先生通过企业年报信息联系到一位曾协助办理年报的马某。马某表示，自己与赵某某并不相识，也无雇佣关系，只是受一名现已离职的公司员工委托帮忙办理年报。通过马某，刘先生辗转联系到该离职员工，询问能否帮忙联系上赵某。对方称公司内部管理混乱，企业负责人他也联系不上。
“找了一圈我已经没有信心能找到这个人了，即使找到这个人，让他再办理迁出等手续，已经超出我这个房屋买卖合同的期限了。”刘先生的遭遇至今仍未得到解决，他多次投诉无果，感到十分气愤。
记者在刘先生提供的有关部门调查处理反馈中看到如下内容：“2020年您父亲购买上述住所房屋作为住宅。目前该公司未在住所经营，且无法与该公司法定代表人取得联系。根据《企业经营异常名录管理暂行办法》第九条规定，已将其列入经营异常名录。”
那么，这样的“幽灵公司”能否强制吊销或者迁出呢？刘先生询问有关部门，得到的回复是：目前暂无相关法规支持直接注销或强制迁出。
调查
企业预留仨号码 记者拨打均“失灵”
根据刘先生提供的资料，记者通过企业信息查询平台搜索该企业。公开信息显示，该公司成立于2014年8月，是一家小微企业，法定代表人为赵某某，和第一任房主提供的法定代表人名称一致。目前登记状态为存续，许可经营项目包含：化工原料及产品（不含危险化学品）、润滑油、冷却液研发；煤炭、木材、五金工具、切削液、化学助剂（不含危险化学品）销售；货物、技术进出口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
记者注意到，企业信息查询平台提醒，该企业共有3条自身风险，包括监管措施2条，税务风险1条。其中，2020年7月，该企业曾因未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，被列入经营异常名录。2023年11月，该企业因经营异常名录届满3年仍未履行公示义务，被列入严重违法企业名单。
9月9日，记者拨打了平台预留的三个号码，其中两个无人接听，另一个接通后即遭挂断。根据手机系统提示，这些号码均带有“疑似代记账”的标签。

记者梳理有关媒体报道发现，除了注册后公司法定代表人失联的情形之外，还存在冒用他人住址和身份信息注册公司的事件。2022年，山东一名男子发现，自己的家庭住址上被他人注册了一家公司，他提出想要撤销该公司的注册地址，但有关部门的工作人员表示，想撤销自家住址上注册的陌生公司，需要到行政审批服务大厅递交公司住所申报承诺的现场举报材料，举报人要带着身份证原件、复印件和房产证复印件，然后填写一个情况说明，本人签字按手印，递交材料后再问窗口具体怎么处理。后来经过有关部门调查，该公司法定代表人孙某名下关联了185家企业，他在济南注册的多家公司均涉嫌冒用他人地址。
2024年，广州南沙区某小区217户业主发现，自家住址在不知情的情况下被他人冒用注册公司。该小区房屋于2021年交付，业主均未用于经营。后经调查，系不法分子利用广州市政府降低市场准入条件的便利政策，冒用业主地址信息注册公司。
中介
类似纠纷并非个案
9月8日，记者致电刘先生委托的中介公司。经工作人员核实，涉事公司的注册地址确为刘先生的房屋住址。
工作人员表示，既然第一任房主曾用该地址注册了营业执照，在出售房屋时，公司法定代表人本应在交易前将公司迁出房址，并妥善处理相关手续。若当事人委托中介办理，中介也应在过户前查询此类隐藏问题。工作人员推测，可能因前几位房主交易时并未在意这个问题，后续的法定代表人也未及时迁出地址，从而引发了现在的纠纷。
工作人员表示，此前也有客户在房屋出租期间，遭遇地址被冒用注册为个体工商户经营场所的情况。部分租户会以办理暂住证、申请补贴等理由向房东索要房产证复印件，随后在房东不知情的情况下，擅自将该地址用于工商登记。还有一些个体工商户租房进行经营活动，当经营不善后，可能一走了之。房主没有查询房址下是否有营业执照，且未在合同中特别标明，就终止了租赁关系，忽略了此类隐藏风险，等到房主打算卖房时，才发现地址被占用而无法正常交易。
工作人员说，甚至有租户利用房主卖房心切的心理，要求支付“迁址费”等补偿才愿意配合办理地址变更。

■律师说法
房产交易警惕此类隐藏风险
针对此事，辽宁斌鹏律师事务所宋敖嘉表示，根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何组织或个人不得侵犯。”因此，房主有权要求该公司停止侵权、迁出注册地址，并赔偿因房屋交易中断造成的违约金等损失。若查实该“幽灵公司”通过伪造产权证明、租赁合同等虚假材料获取注册地址，其行为可能违反 《公司法》《市场主体登记管理条例》中关于注册地址真实有效的规定，构成“提交虚假材料取得登记”的违法行为。市场监管部门可依据相关规定对其进行处罚，情节严重的，可撤销登记或吊销营业执照。
宋敖嘉表示，市民发现房子里突然出现“幽灵公司”时，可通过以下途径维权。首先，市民可以向市场监管部门举报，提交房产证、身份证明等材料，说明住址被冒用，申请核查地址真实性。一旦查实虚假材料，监管部门可依规处罚；若“查无实处”，也可将公司列入经营异常名录。
此外，房主可向房屋所在地法院提起民事诉讼，要求法院判令公司立即办理注册地址变更手续，并赔偿因地址被占用导致的损失。即使公司法定代表人失联，法院可通过公告送达方式缺席审理并作出判决。判决生效后，房主可申请法院强制执行，由法院向市场监管部门发出协助执行通知书，要求协助办理地址变更。
最后，宋敖嘉提醒，房主在出租房屋时务必保留押金，确认水电燃气费等结清，并核实此前注册公司已迁出，再返还押金。这样做有助于堵塞漏洞，防范个别人士利用地址注册机制钻空子，避免后续房产交易中的纠纷。

半岛晨报、39度视频记者刘宣州禾