我就问一句：当年西安排队摇号，现在扎堆卖房，是不是同一拨人？

「西安房哥」本地购房服务平台，深耕十年，接地气，说人话！

门房大爷，有经典的终极三问：你是谁，你从哪里来，你到哪里去？房哥这里同样有三问。

对买房的人：买了住不住？能接受降价吗？要面子还是里子？

对卖房的人：为什么卖房？为什么卖房？为什么卖房？

当年辛辛苦苦排队，又是求人，又是算命，又是赌运的，如今房子交了，梦想圆梦了，反而着急脱手，非卖不可。

难不成，当年排队摇号的，和现在扎堆卖房的是同一拨人！

为什么卖

西安每个月会公布二手房的网签情况，4月份住宅是9635套，虽然单价不高，小面积居多，但二手市场活跃度是有的。

（西安四月二手网签情况）

体现在大众观感上，今年开始，卖房的人确实比买房的人要多了不少，作为多数家庭的核心资产，买卖本身都是人生的重大决策之一。

过往，一辈子四个走向是生在哪个城市，上了哪个大学，和什么人结了婚，以及入了什么行业，如今要多加一条，买了什么房子。

房子跌宕起伏的这十年，买错房，买对房本身，已经决定了不少人的半生走向。

相比较买的简单，卖是一件复杂的事儿，就我的观察，身边着急卖房的无非这几类，有的是理智决策，有的完全是跟风。

担心四代住宅和好房子冲击

作为全国四代推行最火的城市之一，2024年西安新房四代住宅的占比已超过60%，到了今年，几乎已是全城四代宅。

虽然露台适不适合西安的讨论至今仍未统一，但不否认，以四代宅为标签，套内赠送，立面，大门升级，会所庭院增配的综合压力，已经给到了二手房。

西安人本就好面，愿意为这些买单，而同样价位的二手房，仅存的地段，学区优势也在消磨。

5月1号后，住宅项目规范发布，又对房子层高，隔音等设置新底线，地产下行，新房越来越难卖的当下，新房不断增配，提标，好房子越来越多。

这些潜在的竞争与压力，对目前的二手房是巨大冲击，不少人担心新规下，现有房子贬值，有了尽早卖房的想法。

债务压力，导致收入失衡

房子是经济的晴雨表，5月西安豪宅摇号，刚需滞销的现状，也说明了不少人的收入困境，房子表面是资产，背后是负债。

过去几年，在房价上行期，不少人低首付，高杠杆买房，承担巨大月供和利息，本想借房价上涨金蝉脱壳，但未能如愿。

如今，确实不住，空置又是成本，卖房止损的，卖房还债的，卖房赌公司经营窟窿的，各种情况都有，账单，债务，催收短信已经是火烧眉毛的时候了，名下无其他资产，只剩下卖房了。

跟风摇号后，又扎堆卖房

从今年起，在高新三期，软件新城，港务区，西咸新区等不少区域，首套房破发，房东不断压价成交的不是个例，进而带动二手房砍价内容的火爆。

这些都是18-21年投资买房的扎堆区域，我身边也有不少这样的业主，当年听说买房就能赚钱，于是凑首付，凑刚需资格，谁摇号，就跟着摇号，不考虑区域，不计算成本，不评估风险，主打摇到就是赚到。

当年买的时候稀里糊涂，如今看小区成交价一路走低，慌了，别人降自己也降，别人卖自己也卖，主打一个跟风，损失自己承担。

盲目相信，房价必涨的朋友

2016年，房住不炒概念正式提出，旨在明确房地产的居住属性，遏制投机性购房行为，西安人反应慢，这个时候刚刚是房价上涨的开始，非常上头，不少人坚信的是房子是用来炒的。

千人摇，万人摇，三万人摇，房住不炒虽多次提及，但只出现在新闻里，没有印在买房人脑子里，大家都在吹气球，坚信自己不是最后的接棒人，这不是买房，而是赌博。

最终这一棒被2021年的人接到，最火市场，最高价格，最旧产品，最高利息，最关键的是，买了还不住。

但自住都是体验，不住只有成本，既有成本，就有算不过账的人，卖房了事。

小换大，旧换新的改善置换

相比以上四类的或被动，或盲目，正常置换，卖旧买新的，是最主流，也是最合理的，房子回归自住，商品属性后，产品会迅速升级。

过去西安的房子，和油车一样，是三年小改款，五年大改款，十年换一代，现在是和电车一样，年年换代，季季更新。

点板结合的纯南户用了十年，再到连廊中间户用了五年，再到2T2户迅速普及，端厅，横厅，全景仓不断迭代，加起来也不过三年时间。

四代住宅的普及，修正，更新，也只有一年时间，这些新房的变化，会吸引不少人小换大，旧换新，不投资，不炒作，单纯就是自住，享受，改善。

目前唯一的困境是，二手房卖不掉，新房想买有心无力，置换链条不通。

以上五类群体，几乎涵盖当下西安多数的卖房原因，但会买的是徒弟，会卖的是师傅，这些房子真的都非卖不可吗？

不卖行不

针对上述五类，或理智，或盲目的卖房行为，聊聊房哥的看法，买错房影响半生，卖错房同样追悔莫及，每个家庭对房子的处置，受自身处境，眼界，认知影响，卖不卖并没有统一答案。

四代住宅与好房子，与你无关

西安有多少套房子，根据2019年公布的数据，住宅总量超过400万套（其中不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。）

包括商品住宅约291万套，其中城六区230万套，其他区县为61万套，全市各企事业单位房改房、集资建房约87万套。

各类保障房近25万套，包括购置型保障房13.69万套，租赁型保障房11.3万套，政府直管公房2万余套。

（2024西安各区商品房供应量）

其中2010年以后的房子，占西安存量房的51.3%，超过一半，而每年的新增供应里，2024年建设规模约17万套，计划供应商品住房约8万套。

表面看，四代住宅风靡全城，到处都是露台房，实际在偌大的西安1300多万人口的城市里，占比九牛一毛，四代是趋势，但替代三代，并不现实。

至于好房子标准，面对的是往后的新房，且不说实际供应量有多少，单单价格，怕是与很多人也无关了。

卖房还债，降价不计成本

去年开始，不少次新房小区的首套成交价出来后，同小区业主无法接受，认为是拉低了小区房价，纷纷谴责低价卖房，甚至呼吁再次出台二手房指导价。

但陕西话常说，吃饭，穿衣，亮家当，表面看大家都是住高档小区的精英群体，但买房的钱是借的，凑得，还是全款，家庭际遇并不相同，卖房理由五花八门。

当还钱，还债，给员工发工资成为第一要务，即便区域发展前景再好，即便小区素质再高，但现金流逻辑下，最缺的是时间，最低价卖，降价卖，能最大限度解决燃眉之急。

这和小开发商特价房，团购房，着急甩卖同理，都暴雷债主不断了，哪管赚不赚钱，房子在手钢筋水泥，现金在手，衣食无忧。

跟风买，盲目卖，权当一场梦

你以为你身边你邻里，只是买房跟风，但很有可能她还跟风买过黄金，买过理财，买过古董字画，跟的是风，是盲目，是不理智，房子只是载体。

有多少人，手握100万现金在手，心里慌到不行，存在怕贬值，留着怕小偷，更怕有人借钱，但买了东西反而安心。

房子作为大件，在过去几年确实上演了造富神话，你能想象30000+卖掉中海凯旋门，然后20000+又买到中海曲江大城的朋友，有多欢乐。

但常言道，来的快去的也快，投资之财不是所有人都能守得住的，很多损失，都是瞎折腾没的。

无债一身轻，回归健康生活

少部分有能力，且思路清醒的，在2021年西安新房最火热时，已经卖掉了房子，甚至更早的2018年已经卖掉多余房子，仅留一套最好的自住，剩下几百万现金存银行，无债一身轻。

什么房价降不降，什么经济好不好，与我无关，过去周末看房，现在变成周末旅游，过去迷恋大V，如今只看看书，国家喊房子是用来住的，不是一两年了，听进去就对了。

房子不是生活的全部，有能力就全款买，没能力就先不买，首付15%，背30年贷款，月月还供，不是买房，是另一层意义的打工。

改善买新，刚需二手，等等党胜利

过去市场有个口头禅，早买早享受，晚买无折扣，如今反了，早买晚享受，晚买有折扣，静下心等待的人，成为最后赢家。

于刚需而言，刚本身就代表了收入有限，资产全无，又贪婪又担心，希望买一套房房子，同时解决赚钱，上学，工作，养老各种功能，本质上这是做梦。

花150万就能解决，手握500万的情何以堪，安心等二手，别嫌户型旧，别嫌小区老，曲江二期二手、西部大道，西沣路，大寨路二手说了多少次，刚需回归二手，放下新房情节。

而对改善而言，现金在手就是上帝，过去西安主城不供地，不供房，现在地不好卖，房不好卖，好地段也有房了，主城也更新了，开发商更卷了，折扣也都有了。

诸如招商西安玺这样的六边形战士，还会有，诸如曲江璞逸东方这样的纯粹豪宅，也不是第一个，等就对了。

等待的同时，想尽一切办法，处理掉所谓劣势房子，放下贪心，尊重市场，当年5500买的，只是没卖到31000，但如今卖18000也是稳赚不赔，知足常乐。

房哥有话

我不禁怀念起当年那个只带现金，不带脑子的买房时代，哪里人多，排队就是了，剩下交给运气，主打一个无脑莽夫，全场通吃。

反观现在，卖房的理由五花八门，似乎除了降价没有任何办法，最多最多，中介上门一砍再砍，就说，咱在西安这房子，是非卖不可，不卖明天就揭不开锅？

跟风摇号的细糠吃多了，理智卖房的粗糠，很多人还不太会吃！