广东一纸铁令祭出，所有还揣着“小产权转正梦想”的群体要失望？

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

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和平时代，很多关键的变化，往往都是以极为低调，没什么热度的情况下，出现在绝大多数人不经意的时刻。

这一次出现的关键变化，是关于小产权房的。

2025年9月份，广东省发了一个文件，让无数还对小产权房转正的人，一夜梦碎。

简单说，就是广东省出台新政明确禁止小产权房登记，彻底打破"小产权房转正"幻想。

不仅仅是广东地区，其实这个文件公布以后，对于全国范围来说，都是具有直接的示范意义的。

可能有很多的人，就此一夜梦碎，一点都不夸张吧？

这篇文章，就围绕广东这个最新关于小产权房的新政内容详细梳理，结合国内小产权房的实际情况，好好聊一聊这个国内楼市中，带着天生原罪的灰色领域，未来可能的变化和走向。

阅读提示：

一份重要的文件，其实被很多人给忽略了：

7月6日消息，经广东省人民政府同意，广东省自然资源厅日前印发了《广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（以下简称《意见》），《意见》自2025年8月4日起施行，有效期5年。

有兴趣的朋友可以自行查找一下这个文件看看。

这个省厅25年2号文，没有什么舆论热度，但是在特定圈子里面，可谓是晴天霹雳：

条文很多，一共有19条新政，其中的关键就是广东明确对“小产权房”一律不得登记。

图片来源：见图

事实上，这次政策的解读文件，就已经明确了：

“严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理，对‘小产权房’、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。”

翻译成人话就是，《意见》划定政策红线，彻底打破了“小产权房说不定哪天就能转正的”侥幸念想，明确严禁为小产权房等办理登记。

这一纸政令彻底击碎了全国范围内，不仅仅是广东地区，所有小产权房业主的"转正"梦想，在特定的圈子里面，还是引发强烈反响了的。

卖小产权房，凭借小产权房牟利的群体口中那些“转正案例”，一夜之间，都变成了笑话。

以后再说，也不会有人信了，也很难再用转正当作借口，来忽悠一些人掏钱了。

而买了小产权房的群体，就更难受了，这个世界上，有什么比把希望浇灭更让人难受的呢？

这一次广东省率先对小产权房表态，其实是非常合理的。

因为历史遗留问题，保守估计广东省小产权房涉及约1000万套，当中深圳就有800多万人住在小产权房里。

放眼全国，有小产权房问题的，哪里还能比广东省更有代表性？

头部代表表态了，那么，其他城市和地区，还能有什么想象力呢？

事情，就是这么一个事情，有依有据，一目了然。

对于小产权房这个东西，不管是过去还是现在，也不管是在互联网上表达还是现实里面的交流，本人本号的态度从来都没有变化和调整过，那就是尽量远离，不要有幻想。

就算购买力不趁手，哪怕买郊区，哪怕买别的城市，也不建议买小产权房，这是我一贯的观点。

这不是什么马后炮，而是从一个真正的地产行业从业者，特别还是长期在广东地区从事地产工作的老油条角度出发，对于小产权房这个东西能不能合法化和顺利上岸这件事，从来都不认为可能实现。

逻辑其实很简单，不是说小产权房这个东西有什么毛病，也不需要危言耸听去戴帽子，农民在自己的宅基地上面盖房子住，有什么问题？

但是如果在宅基地上，用商品房的规划，盖出来拿到市场去卖，那就有问题了。

一桩生意，如果最大的股东和资源供应方，赚不到钱，那么这生意，能做的下去么？

商品房的价格再高，其实这个价格里面至少超过60%，都是土地成本，也就是国家出让土地的收入，盖个房子能要多少钱？

一切在低成本土地上盖房子然后拿来谋利销售的行为，本质上都是在土地财政模式背景下，直接挖国家的墙角，这很好理解吧？

基于这个底层逻辑，有什么理由让国家给商品化的这些小产权房提供转正和上岸，以及合法背书的可能？

盖了自己住，甚至拿来出租经营，只要规划合法，那么一点毛病都没有，但是要说商品化销售，那就绝无转正的可能。

再加上绝大多数小产权房在规划，建筑的过程中必然存在的违规情况，所以这些房子，天生就贴上了“违建”的原罪标签。

当然，这里面有经济发展不同步的历史遗留原因，也有一些地方官员不能拿上台面上说的利益输送，才让广东，包括全国很多城市和地区，有了小产权房这个东西和对应的市场，但是在定性这个事情上，绝对没有任何一个官员，哪怕胆子再大，敢明确小产权房这个东西，和商品房能有一样的信用背书的。

很简单，国有资产流失这口锅，谁背的起，背的动？

对于国内的小产权房来说，基本上，出身灰色地带，就注定了必然灰色的未来。

不用说什么体面复杂的场面话，就是这么一个最基本的逻辑。

当然，在经济上行期，楼市繁荣的阶段，小产权房因为有远远低于市场商品房的价格，吸引了不少群体和资金的关注，其中也不乏揣着赌徒思维，寄希望有朝一日小产权能够转正上岸，然后身价飙升，一夜暴富。

所以，过去很多时候，网上有不少内容，都是在炒作小产权房有望转正，或者希望让国家出手转正的。

广东省这次明确政策表态以后，其实已经给国内的小产权房，划出了红线了。

转正，是不可能转正了，留给当下还存在的小产权房，未来，可能只有三条路：

要么维持现状，但是所有围绕小产权房的经济活动，就没有任何法律，规则的保护了；

要么就是被当作违建拆除。

要么就是政府出面协调，进行相应的补偿以后清拆。

没有其他路，就这样了。

站在规则的对立面，就不需要指望规则会心软。

进一步来看，广东明确表态，开了这个头，对于全国范围来说，都是后续操作的范本了。

面对政策收紧和市场变化，小产权房业主应当认清现实，把握旧改补偿机会。

与其继续持有风险资产，不如及时变现，转向正规商品房市场。

毕竟，在房地产规范化发展的大趋势下，小产权房的生存空间只会越来越小。

信号，还有国家的态度，以及背后的逻辑，其实已经非常清晰了，当然，利益关联的群体，能不能接受，那就是另外一回事了。

文章最后，简单分享几点个人的思考和理解，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

首先来说，对于当下的普通民众而言，无论是在哪个城市，以及面对的小产权房商品包装的如何精美，营销话术如何到位，只要明确是小产权性质的房子，除了租赁居住以外，基本上，可以完全不用考虑购买，哪怕价格再诱人，风险都不值得去冒险。

其次，要看清这次政策里面的态度表达：

"一律不得登记"。这记政策重拳背后，是持续十多年的拉锯战终于迎来终局。

与以往政策中"分类处置""逐步消化"的弹性表述不同，2025年新规首次建立三重刚性机制：登记系统已实现与住建、税务部门联网，自动拦截集体土地房产登记；违建行为人将被纳入多部门联合惩戒名单，面临信贷冻结、高消费限制等措施；卫星遥感监测系统每季度更新违建数据库。这种技术性绞杀手段，彻底堵死了以往"补票上车"的操作空间。

没有漏洞了，态度表明了，也就不需要有什么侥幸心理了。

赌徒好歹还赌个概率，这种政策明牌还要顶风作案，那就不知道是什么心理了。

还想玩那套法不责众的把戏？没用的，就算法不责众，但是也不会给身份，给转正，一朝灰产，可能一生都见不得光，耗下去，谁吃亏？

最后，从启示维度，对于当下和小产权房利益关联的群体而言，有些本质，要看准：

小产权房的终结本质上是土地财政转型的必然结果。

随着集体土地入市新规实施，地方政府不再依赖国有土地出让金；

乡村振兴战略要求集体用地合规化使用；

不动产税改革更需要统一的权属登记体系。

对于已购，或者持有小产权房的业主，唯一出路是配合整改，争取最大限度减少损失。

当政策篱笆越扎越紧时，最危险的不是合规成本，而是心存侥幸。

差不多就得了，亏一点也要去接受，不然，依法对违建进行断水断电都是轻的，直接被定性违建进行拆除和管控，那就是什么也捞不到了。

识时务者为俊杰，永远都不是一句空话。

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