矛盾日本：怕你不来，又怕你乱来

日本楼市对中国买家可谓“又爱又怕”，一边欢迎金主降临，一边又担心炒房乱象。这背后的真相如何？今天来聊聊。

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外国人对日本楼市的拉动力有多大？

日本房地产市场这几年火热，不少人将原因简单归结为“中国人来扫货”。

事实果真如此吗？先看数据：2023年东京房地产中介手上的客户，有近40%是中国买家，部分高级地段（如热门的丰洲豪宅塔楼）约20%的房产都被中国人买走。

另一项调查也指出，东京核心区新建公寓20～40%的购房者是外国人。

这些数字显示，在东京等热门城市，外国购房者尤其是中国富裕阶层，确实已成为一股不容忽视的力量。

那么，外国人买走的都是什么房？

从区域看，东京港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区等繁华地段是海外买家偏爱的“扫货区”。

大数据分析发现，这些核心5区的公寓海外居住者持有比例显著偏高。

换句话说，东京最贵的几个区，房本上登记海外地址的业主相对更多。

而海外业主的来源地中，中国大陆和中国台湾占比最高，其次才是美国、新加坡等国。

中国资金流向明显集中于东京中心和一线城市的新建高端公寓，也有部分流入大阪、名古屋等都市圈，以及北海道滑雪胜地二世谷等度假物业。

至于这些房子的用途运营，可不只是自住那么简单。

很多中国买家一开始并不住在日本，而是将房产当投资资产或者短租民宿经营。

日本法务省出入国在留管理厅的数据揭示了一个现象：

截至2024年中，超过2万名中国人通过“经营・管理签证”留在日本，占此签证外籍持有者的一半以上。其中不少人名义上在大阪、名古屋等地开设“民宿公司”创业，实际上是为了拿身份，买房办民宿成了移民曲线救国的套路。

这导致一些热门旅游城市的公寓被外资买下改做Airbnb，推高了当地房价租金。

当然，也有相当比例的中国购房者是直接移居自住，比如把家搬到东京横滨，孩子进日本学校，家长在日本远程管理国内生意。

这些不同路径都在实实在在地把海外资本引入日本楼市：2025年上半年海外资本购买日本各类地产金额首次半年破兆日元，同比翻番。

可以说，外国人特别是中资，对日本房地产的拉动作用集中体现在高端市场和热点地区，形成了一股推升价格的额外需求。

不过需要澄清的是，日本楼市并非“中国人单核驱动”。

别忘了，除了外国金主，日本本土买家和其他因素同样功不可没，这部分我们稍后详谈。

但有一点不可否认：海外买家，尤其是中国中高端群体的涌入，让东京、大阪这些地方的开发商笑开花，也让一些日本老百姓开始嘀咕——房价这么涨，难道真是被外国人炒高的？

签证收紧会给楼市当头一棒吗？

就在大家议论纷纷之际，日本政府出手了。

2025年，日本法务省宣布经营管理签证新政，大幅提高外国人在日创业拿签证的门槛。

以前只要投资区区500万日元开公司，就能举家移居日本，每年续签；新规预计从2025年10月起实施：注册资本提高6倍至3000万日元，还强制要求至少雇佣1名员工，并审核申请人的商业经验或管理学位。

用大白话说，就是“500万日元移民梦”破灭，没有两把刷子和真金白银，想靠在日本买房挂靠个空壳公司拿身份，没门！

这一签证急刹车直接针对的就是前文提到的大批借道民宿创业来日的中国中产。

日本官方点名批评了一批“假创业、真移民”的案例，认为这些人大多是为了孩子教育和享受日本福利而来，却给当地社会增加了负担。

如今堵住漏洞，短期看必然抑制一部分外国人购房需求。

试想，那些原本计划“买套大阪公寓->开民宿->拿经营签证->全家定居”的家庭，现在可能打退堂鼓了；而专攻这类客户的楼盘销售，难免心里一紧。

那么问题来了：签证收紧会不会引发楼市阶段性震荡或价格波动？ 尤其东京大阪这样的核心区，会否因为少了外资接盘侠而降温？

我们分析认为，核心城市的高端市场可能受到一定冲击，但整体影响有限而分化明显。

东京大阪等都市核心区

这些地方过去几年的新建公寓，开发商不少默默把外国买家当成目标客群。

某调查显示，东京千代田、涩谷、港区等昂贵地段，新公寓有高达2～4成卖给了外国人。

假如新政让中国买家骤减，这些顶级盘的去化速度和价格预期可能会调整，短期出现供过于求的小幅降温。

开发商可能被迫放缓提价步伐，甚至推出折扣促销来吸引本地买家接棒。

不过，由于核心区房源本就稀缺，“刚需不刚但刚贵”——当地富裕日本人、机构投资者也不少，因此价格也不至于雪崩，只是疯涨势头可能放缓。

地方型市场

日本地方城市和乡镇的房地产，一直是另一番光景。

许多乡下房子无人继承，空置房（空き家）全国有900万套之多。

这些地方过去本来也很少有外国人去炒房——毕竟人口流出，投资价值有限。

偶有中国人买下乡村古宅、北海道滑雪公寓，也是图个情怀或投资民宿，并不依赖拿签证。

因此签证新政对这类地方市场影响微乎其微。

甚至可能出现冰火两重天：一边厢东京豪宅因少了外资金主稍稍降温，另一边厢乡下空屋反而继续吸引部分外国买家“抄底”。

正如一位专家所言，若要保护本地人利益，应关注东京等都会区，而非偏远乡村。

换句话说，核心区的楼市可能迎来一阵阵风，地方楼市依旧是一潭死水，两者差异只会扩大。

当然，政策的影响还有待观察。毕竟新规虽严，但日本并未彻底关上大门：真有实力的外国企业家照样能来。

另外，外国人买房本来也不需要签证，只要不定居，纯投资购房仍未受直接限制。

所以楼市的中期走势还得看多重因素博弈：除了签证，还有利率、汇率、国内经济等（下文细说）。

可以预见的是，政府这一举动向市场释放了信号：楼市不能过度依赖外国韭菜，得回归内生需求支撑。对投机客而言，这无疑是场及时雨式的风险教育。

2015–2025日本房价飙升的真正推手

有人戏称：“日本楼市这盘菜，不是中国人一颗独苗炒起来的。”

过去十年，日本房价的上涨，其实是多重因素合力的结果。

如果用显微镜细究，我们会发现至少有四大“燃料”为楼市火箭助推：

1、超低利率

日本央行的零利率宽松政策贯穿了2010年代，大把日元变成了不要钱的“水”。

借贷成本低到离谱，房贷利率一度只有0.几%。资金没地方去，自然大举涌入房地产找出路。

即便2024年起日银开始微调加息，贷款利率实际仍很低，市场流动性充沛。

20年按揭的月供负担在东京都算“良心价”，这刺激了本地居民置业，也吸引了国际资本来套利日本仍宽松的收益率。

有统计称2025年一季度东京办公楼“收益率差”仍有1.9%，高于纽约伦敦。

利率低、回报高，日本地产简直成了全球投资者眼中的价值洼地。

2、日元大贬值

“钱包撑不住，赶紧换日元买房！”过去十年尤其近五年，日元对美元、人民币等主要货币贬值明显。

举个例子，2020年时1元人民币大约兑15日元，而2023年7月已升值到20日元。

这等于中国买家用同样的钱能换到30%以上的日元，东京房子在他们眼中“打了七折”，性价比蹭蹭上涨。

同理，对美元、港币买家来说，日本资产变便宜了，汇率红利带来一波国际买盘热潮。

日元贬值配合低利率，可谓内外资金一拍即合，让日本楼市“打折促销”的招牌挂满全球，吸引财源滚滚来。

3、全球资本避风港

日本房地产近年成了国际资金的香饽饽。

欧美加息叠加地缘风险，不少热钱寻找避风港，日本正合适：政治稳定、法律健全、资产抗跌。

2020年日本房地产投资市场交易额有34%来自海外投资者，创金融危机后新高。

2025年上半年外资更是斥资1.14兆日元扫货日本楼盘、写字楼。

黑石、KKR这样的大鳄豪掷几百亿日元买下东京地标。

海外资本推波助澜，使高端物业和整栋不动产价格水涨船高，也带动了普通公寓的跟涨效应。

可以说，全球钱潮东流，把日本楼市推向了量价齐升的新高度。

4、城市功能区升级

别忽视了城市发展的内生动力。

过去十年，日本各大都市推出了众多再开发和城市更新项目。

东京有涩谷站大改造、虎之门新城，大阪有世博会驱动的湾区重建，地方城市也在打造新产业园区。

这些城市功能区转型使得特定区域房产价值飞涨。

例如东京中野区因大型重建计划地价一年涨了16.3%，杉并区涨15.1%，浅草这种旅游旺地也涨了近15%。

再加上2020年奥运前的基建投入、交通线延伸等，都在提升城市宜居度和房地产附加值。

本国富裕阶层受益于股市上涨和遗产继承，也纷纷进场买房配置资产。

这些内部动能与外部资金相叠加，共同支撑了日本房价的十年攀升。

综上可见，日本楼市上涨是低利率养肥、弱日元烹制、外资调味、本土升级加热的一道“大杂烩”。并非只有中国买家这一个“厨子”。

正如市场分析所指出的：即便外国买家贡献了东京核心区最高近四成的新房成交，国内投资者仍是主要力量。

这也提醒我们，看待日本楼市要全面，不要陷入“外国人=房价推手”的单一叙事。日本央行政策、国内经济环境等变量，未来依然举足轻重。

日本新建公寓价格十年走势：从2015年平均约6732万日元一路攀升至2024年的1.1181亿日元，累计涨幅约66%。

超低利率与多重利好引燃了这波历史性的上涨行情。

中高端中国人赴日的三大动因

近年掀起了中国人移居日本的小高潮。从高净值人群到中产家庭，都有人选择“润”到东瀛。

究其原因，大致可分为三类典型动因：

第一类：躲避内卷教育，向往宽松公立。

不少中国中产父母对国内“鸡娃”式教育压力心生倦意，希望孩子在更轻松的环境下成长。

日本的义务教育体系相对温和，没有小学升初中的疯狂竞赛，高中大学的升学竞争也没中国这么千军万马。

他们眼里，“日本的教育压力没有中国那么夸张”。

公立学校就近入学，小学基本没作业补习，孩子童年更快乐。

这些家长移居日本，就是为了让孩子读日本公立学校，享受相对快乐的校园生活。

况且，日本高中毕业后，不管考日本大学还是作为留学生申请欧美高校，都比国内高考独木桥选择更多。

一句话：逃离内卷，让孩子喘口气。有家长直言：“与其孩子将来被题海折磨，不如现在全家搬去日本上公立，起码童年开心点。”

第二类：追求国际化教育，曲线赴西方名校。

这一类多是经济实力更强的家庭，目标是让子女接受国际学校教育。

相比国内国际学校费用高、资源有限，在东京读国际学校反而选择丰富，欧美日教师资源汇聚。

比如东京的美国学校、英国学校、国际基督教大学附属等，都享有盛名。

中国家长让孩子在日本上国际学校，用英语授课，日常生活浸泡在安全多元的环境里。

一来比直接送欧美小留学生年纪太小风险低，日本社会治安好、离中国近更放心；二来日本国际学校文凭全球认可，将来申请欧美名校更有竞争力。

这些家长相当于把日本当作跳板：在这接受先进教育，又避免了西方某些国家日益高涨的排外情绪。

同时，全家还能拿到日本长期居留，享受医疗福利，可谓一举多得。

有人笑称：“在东京的国际学校家长会上，一半都是中国面孔”，这虽然夸张，但反映出中国富裕家庭赴日求学的潮流确实存在。

第三类：财富自由50+，乐享高品质养老。

还有一批人，是事业有成、年过半百的企业主或退休高管。

他们在国内早已实现财富自由，儿女也成年留学了，于是把目光投向日本，准备开启高质量养老生活。

日本对这些富裕人士的吸引力，在于生活便利度高、社会发达又安稳。

根据美联社报道，选择定居日本的多半是富裕且受过高等教育的人，因为日本生活舒适、文化底蕴深厚，对技术专才移民也相对宽松，且少有西方那样强烈的排外情绪。

对50+的中国富人而言，日本的干净安全、美食温泉、先进医疗以及细致的服务，都非常有吸引力。

他们不少人本就在国内喜欢日本文化、频繁旅游日本，如今干脆置办房产长期住下来，享受“远离雾霾与喧嚣，在富士山下泡温泉养老”的理想生活。

另外，日本还被视为资产避风港：法治健全，财产权有保障。

一些人担心国内财产不安全，提早把资金和家人转移到日本长居。

有报告称，2022年约1.4万名中国百万富翁移民海外，人数全球居首，首选目的地正是日本。

可见，“在东瀛享晚年”已成为中国富裕阶层的新风尚之一。

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总的来说，这三类动因驱动下，中高端中国人的赴日浪潮方兴未艾。

无论是为了下一代的教育，还是自己这一代的生活，抑或财富与自由的保障，日本都提供了一个独特的选项。

正如有移居日本的中国学者感叹的：“日本比想象中更包容自由”。

当然，新政收紧后，上述第一、二类的中产家庭通过创业移民的路走不通了，但真正决心已下的，也可能转投留学、工作等途径。

这股移居需求的存续，将继续在日本楼市上留下印记。

未来1–3年风险清单与对策

展望未来1～3年，日本房地产市场既有机遇也潜藏一些结构性风险。

我们为您梳理出值得关注的风险清单，并分别给出个人投资者和开发商/运营商的应对建议：

潜在风险清单（1–3年）

利率波动风险

日本央行货币政策转向的风险加剧。

如果通胀持续、利率上调，超低利率时代或将终结，房贷成本上升可能压制购房需求并打压房价泡沫。

政策调控风险

除了经营管理签证收紧，未来不排除出台限制外国人购房的政策（类似加拿大、新西兰的做法）。已有政党提议对闲置的外资物业征税。政策一旦落地，海外投资热潮或急刹车。

汇率与资本流动风险

日元汇率不确定性高。如果日元突然大幅升值，外国买家汇兑优势消失，可能减少购入；反之若全球资本环境变化，外资撤出也可能引发资产价格波动。

市场泡沫及调整风险

东京等地房价十年翻涨，高企的价格已明显偏离本国收入水平。若供需预期转向，不排除高位盘整或阶段性回调的可能，部分投机炒高的物业面临泡沫破裂风险。

人口与需求结构风险

日本少子老龄化趋势加剧，本土住房刚需长期减弱。如果外需又遇冷，楼市可能出现需求断档。一些地方城市可能进一步有价无市，核心城市则面临“只涨不降”预期破灭的心理冲击。

个人投资者策略建议

量力而行，警惕加息

注意日本利率环境变化，不要因低息时代惯性而过度加杠杆。尽量选择固定利率贷款锁定成本，预留加息后的还款空间，以免利率上行导致资金链吃紧。

关注政策走向

持续留意日本针对海外购房的政策信号。例如购房资格审查、空置税等动态。如果明显不利外资，可提前调整投资计划，必要时选择观望或转投他国市场，避免政策风险“踩雷”。

汇率风险管理

日元汇率变动直接影响投资成本和收益。可考虑分批换汇、远期锁汇等方式降低汇率波动影响。在低点进入高点适时退出，切忌盲目“赌汇率”，否则汇损可能吞噬房产增值收益。

精选地段物业

越是不确定时期，越要坚守房地产的铁律：地段、地段、地段。优先选择核心城市交通便利、配套成熟的物业，抗跌性更强。谨慎投资旅游区或偏远地段，这些地方在外国人退潮时流动性会变差。

注重出租收益

与其单纯赌房价永远涨，不如选取有稳定租金回报的物业。当市场波动时，租金收益能提供缓冲。考察当地租赁需求，有长期人口支撑的区域，出租回报更有保障。

开发商/运营商策略建议

调整营销策略

减少对单一海外买家群体的依赖，拓宽客源结构。

例如，不再只盯着中国客户，也积极拓展东南亚、欧美投资者，同时重视本国自住需求的挖掘。“鸡蛋别放一篮子”，才能降低政策和单一市场波动的冲击。

产品多元化

针对市场变化优化产品线。高端豪宅适当控制推出节奏，以免积压；中端改善型住房和满足本地银发族、单身族需求的小户型公寓可以增加供应，以本土需求托底。同时提升产品品质，用实力而非炒作来吸引买家。

加强风控和现金流管理

在加息和市场可能调整的背景下，开发企业更需稳健经营。控制土地拿地和新项目开工节奏，确保现金流安全垫充足。对依赖短炒的项目要格外谨慎，宁可放慢也不要盲目冒进。同时密切关注融资环境变化，提前锁定低成本资金。

提升运营价值

对于持有型物业运营商，可通过提升出租率、改进物业管理来增加收入，而不仅仅依靠物业升值。探索物业的多功能利用，如将空置房改造成共享办公、长租公寓等，增加抗风险能力。未来几年拼的不只是拿地开发，还是精耕细作的运营能力。

合规与沟通

面对政府可能加强的行业监管，企业应提前做好合规准备，杜绝不良销售手段和违规操作。

主动与监管部门沟通，引导出台理性政策（例如建议针对都市和地方区别对待）。

行业协会也应发声，传递市场真实情况，避免决策层被民粹情绪裹挟，出台过度打压的措施。

总而言之，日本楼市短期仍被诸多因素护航，但中期不确定性在上升。

无论个人还是企业，都需要居安思危，提前应对。

正如这篇文章标题所示，日本对外来资本可谓“怕你不来，又怕你乱来”。

掌握好尺度、趋利避害，方能在这个机遇与风险并存的市场中笑到最后。