关于香港东区发展痛点、民生关切及改善路径的研究报告

关于香港东区发展痛点、民生关切及改善路径的研究报告

摘要

本报告旨在系统剖析香港特别行政区东区在发展过程中面临的主要痛点、难点，以及辖区内居民普遍关切的现实问题。东区作为港岛区域面积最大、人口众多的行政区，兼具临海优势、成熟社区和持续发展的特点，其挑战亦具有代表性。报告将从住房、交通、经济、社会民生、环境、区域协调及治理等多个维度进行深入分析，评估特区政府、区议会及相关机构已采取的改善措施，并提出更具针对性、系统性和前瞻性的改进建议，以期为东区实现更均衡、可持续和宜居的高质量发展提供参考。

一、 东区发展面临的主要痛点与难点

1. 土地与住房供需矛盾突出

可开发土地资源紧缺： 东区虽为港岛大区，但可用的未开发土地有限。北部倚山，南部临海，城市发展主要集中在狭长的沿海地带。进一步拓展空间受制于地形和现有高密度建成环境，土地资源瓶颈效应显著。房屋供应紧张与楼价高企： 人口密集，住房需求持续旺盛。尽管有多个大型屋苑，但新增住房供应速度难以满足需求，导致楼价和租金维持高位，尤其对年轻家庭和基层市民的置业、租房构成巨大压力。旧区重建与楼宇老化挑战： 筲箕湾、西湾河等旧区存在大量楼龄较高的住宅和商住楼宇。这些旧楼面临设施陈旧、消防安全隐患、维修成本高昂等问题。业权分散、补偿期望差异等因素使得旧楼重建整合困难重重，进度缓慢。公营房屋轮候压力： 尽管东区有若干公共屋邨和居屋计划，但轮候册上家庭数量众多，轮候时间漫长，基层市民“上楼”期望迫切。

2. 交通基础设施压力与 connectivity 挑战

主要干线交通负荷沉重： 东区走廊作为连接东区与港岛核心商业区及过海隧道的主要道路，在高峰时段交通拥堵现象严重，影响出行效率。随着东部（如小西湾）进一步发展，交通压力可能进一步加剧。轨道交通覆盖与容量限制： 港铁港岛线服务东区南部主要区域，但北部部分区域（如宝马山、部分半山区）依赖巴士和小巴服务。港岛线在金钟站等换乘点已接近饱和，东铁线过海段开通后虽分流部分压力，但整体轨道交通系统在极端高峰期间仍显紧张。区内微循环交通有待优化： 部分区域（如柴湾工业区、小西湾、杏花邨等）内部的公交接驳、步行网络和自行车道设施可进一步优化，以提升“最后一公里”的便捷度。停车设施不足： 旧区及高密度住宅区停车位严重不足，违规停车问题时有发生，影响道路交通和社区环境。

3. 经济结构转型与区域活力问题

商业业态相对传统与升级压力： 区域商业中心（如太古城中心、杏花新城等）以零售为主，整体商业业态偏向传统和生活服务型。高附加值产业、知识密集型服务业相对薄弱，经济结构多元化不足，抗风险能力有待加强。就业岗位分布不均与通勤压力： 区内就业岗位，特别是高端服务业岗位，相对集中于少数商业节点。大量居民需跨区（尤其是前往中环、湾仔等核心商业区）工作，产生大量的钟摆式通勤交通。部分区域商业活力有待提升： 非核心区域的街边商铺可能面临同质化竞争或消费人流不足的问题，夜间经济活力相对有限。工业区转型升级挑战： 柴湾、筲箕湾等地的传统工业区面临如何向现代化、高增值产业（如创意产业、科技创新应用等）转型的挑战。

4. 社会民生与人口结构性问题

人口老龄化趋势显著： 东区是香港人口老龄化程度较高的地区之一。长者人口比例持续上升，对医疗卫生、安老服务、社区支援、无障碍设施的需求急剧增加且日益复杂化。医疗设施与服务压力： 主要公立医院（如东区尤德夫人那打素医院）服务范围广，压力巨大，专科门诊轮候时间长。基层医疗服务网络需进一步强化，以分担医院压力。教育设施分布与学额需求： 虽然学校资源丰富，但部分校舍老化，优质学校学额竞争依然存在。随着人口结构变化，需要动态调整教育资源配置。社区设施与休憩空间不足： 高密度居住环境下，人均公共休憩空间、体育文化设施相对不足，难以完全满足居民日益增长的需求。部分旧区社区设施陈旧。

5. 环境质量与城市韧性挑战

空气污染与噪音问题： 主要交通干道沿线区域受汽车尾气和交通噪音影响较大。部分旧楼密集区域通风采光条件不佳。气候变化适应性与沿海防护： 作为沿海区域，面临海平面上升、极端天气事件（如强台风、风暴潮）的潜在风险，城市基础设施和沿海地区的防灾减灾能力需持续提升。废物处理与循环利用： 人口密集产生大量生活垃圾，垃圾分类回收体系效率和市民参与度有待提高，垃圾收集点管理需加强以避免环境卫生问题。

6. 区域协调发展与规划整合

与周边区域（如九龙东、南区）的交通连接和功能互补： 虽然有望改善，但东区与九龙东等新兴发展区的直接连接效率仍有提升空间，区域协同发展潜力有待进一步挖掘。大型发展项目（如明日大屿）的潜在影响与衔接： 未来北部都会区、明日大屿等战略项目可能对东区的功能定位、人口流动、交通模式产生长远影响，需提前谋划衔接。

二、 百姓关切的核心实点

市民的关切具体而微，聚焦于日常生活品质：

“住房难、房价贵”： 渴望增加可负担住房供应，缩短公屋轮候时间，改善旧楼居住环境。“出行堵、乘车难”： 希望缓解东区走廊等主干道拥堵，优化巴士线路和班次，改善停车难问题。“养老就医压力大”： 关注长者社区照顾和院舍服务供应，希望缩短公立医院轮候时间，方便获取基层医疗。“社区设施旧、空间少”： 需要更多、更新的公园、运动场、图书馆、儿童游乐场等社区设施。“经商成本高、竞争大”： 中小商户希望降低租金成本，获得更多经营支持，提升街区活力。“环境噪音大、空气差”： 期望改善主干道沿线居住环境，加强绿化，减少污染。“旧区重建慢、环境差”： 希望加快旧区更新步伐，改善卫生、安全和社区环境。“应对极端天气准备”： 关心沿海低洼地区的防洪排涝能力，以及应对台风等灾害的社区支援。

三、 已采取的改善措施评估

特区政府、区议会及相关机构已推行多项措施：

交通方面： 东廊及其连接路的优化工程；巴士路线重组与新增服务；推广“易行车”等智能交通管理系统；研究优化东区步行和自行车环境。住房与旧区更新： 市区重建局在筲箕湾、西湾河等推进多个重建项目；继续实施强制验楼计划及维修资助计划；在可行地块规划新的公营房屋项目。社区设施与环境： 翻新和增建休憩设施（如公园、海滨长廊部分段落）；改善街市环境；加强地区清洁和垃圾收集工作。社会福利与医疗： 增加长者日间护理和社区照顾服务名额；加强地区健康中心服务。经济发展： 支持地区特色活动，促进本地消费；探讨工业区转型可能性。

评估： 现有措施在局部改善交通、更新部分社区、增加有限福利服务方面取得一定成效。然而，许多措施仍是渐进式和修补性的，未能系统性扭转土地房屋的根本矛盾、交通基础设施的长期压力、经济结构转型缓慢等深层次问题。旧区重建速度远落后于老化速度，人口老龄化带来的压力持续增大。整体而言，措施的力度和规模与问题的严峻性之间仍存差距。

四、 进一步改进的建议路径

需采取更果断、更综合、更具前瞻性的策略：

1. 突破土地空间瓶颈，加大住房供应

集约利用现有土地： 积极研究在合适的政府、机构或社区设施用地进行综合发展，增加住房（特别是公营房屋）和社区设施供应。鼓励工厦活化或重建为包括住宅在内的混合用途项目。加快旧区重建步伐： 市建局应更具规划主导性，推动更大规模的片区重整，而非零散项目。优化政策工具，促进旧楼联合重建。为符合条件的旧楼维修提供更便捷的技术和资金支持。探索利用边缘土地： 在符合环保和工程安全的前提下，审慎研究利用少量边坡地或通过填海（如配合策略性项目）创造土地的可行性。

2. 全面提升交通承载力和便捷性

深化公共交通优先： 进一步优化巴士专线、改善换乘设施。长远规划中，积极研究与北部都会区、九龙东等区域的更直接、高效的轨道交通连接可能性（如北港岛线、东区跨海连接等）。改善道路交通管理： 广泛应用智能交通系统，动态优化交通信号，提升道路使用效率。加强违例停车执法，保障道路畅通。优化区内微循环： 完善步行网络和自行车共享系统，改善接驳交通服务。在新发展区域规划中优先考虑人本交通。

3. 推动经济多元发展与区域活力提升

促进产业升级： 利用东区相对充裕的工商业空间（如柴湾），制定政策吸引创意产业、科技创新应用、专业服务等新兴产业入驻。打造特色商业节点： 支持太古城、筲箕湾等商业中心业态升级，鼓励发展特色街区、夜间经济。支持中小微企业和特色店铺发展。加强区域经济协作： 利用交通改善，加强与九龙东（启德、观塘）等新兴商业区的联系，促进人才和资源流动。

4. 构建关爱共融的社区与社会服务体系

应对人口老龄化： 制定全面的“长者友善社区”规划，大幅增加社区养老和居家养老服务供给，全面优化无障碍环境。提升医疗服务可及性： 加强基层医疗网络建设，推广家庭医生概念，利用科技手段（如远程医疗）辅助服务 delivery。增加及优化社区设施： 通过新建、改建、与私人发展项目合作等方式，持续增加优质、均衡分布的文康体设施和公共空间。支持教育发展： 更新老旧校舍，支持优质教育，关注青少年全面发展。

5. 提升环境质量与城市韧性

改善空气与噪音： 加强绿化，特别是沿主干道设置隔音屏障和绿化带。推广电动车及配套设施。应对气候变化： 评估和加固沿海堤岸，提升排水系统能力，制定极端天气下的应急和疏散计划。推动绿色低碳发展： 推广节能建筑、废物源头减量和资源回收。

6. 强化区域规划协同与治理效能

加强跨区域协调： 在基础设施布局、产业分工、环境保护等方面，主动与湾仔、南区、九龙东等区域协调。提升地区治理水平： 优化区议会、地区管理委员会与政府部门的协作，鼓励公众参与社区规划。运用大数据等科技手段提升管理效率。长远战略衔接： 在东区规划中充分考虑与北部都会区、明日大屿等长远策略的互动关系，提前布局。

五、 结论

东区的发展挑战是香港都市发展进程中结构性矛盾的缩影，其解决需要长远眼光、系统思维和坚定行动。关键在于坚持以人为本、规划引领、创新驱动。通过多管齐下破解土地住房难题、构建高效绿色交通体系、激发经济多元活力、建设全龄友好型社区、提升环境韧性与品质、优化区域协同治理，东区有望克服现有瓶颈，转型为一个住房更可负担、交通更便捷、经济更活跃、环境更优美、社会更包容的现代化海滨城区，让发展成果更好惠及全体居民。这需要特区政府、商界、社区组织和市民的共同努力和持续投入。