6月降息，房价却跌得更狠了？这背后的真相让人惊掉下巴！

最近，楼市又开始热闹起来了，房贷利率下降的消息传得沸沸扬扬。

很多房产中介看到楼市成交量下滑，房价也一路下跌，心里那叫一个着急。一着急就忍不住开始鼓吹楼市利好，于是又把房贷利率下降这事儿拿出来说事儿。但咱实话实说，先别说6月房贷利率能不能降下来，就算真降了，对现在的房价来说，作用也不大。

为啥这么说呢？现在楼市要想回暖，可不是房贷利率下降个10个、20个基点就能解决的。现在房价下跌，是因为遭遇了双重预期下降，进入了螺旋下跌的困境。哪双重预期呢？一个是收入预期下降，另一个是房价下跌预期。

收入这块儿好理解，买房得真金白银掏钱，现在房价这么高，大多数人都得贷款买房，贷款就得还房贷，而还房贷靠的就是收入。要是收入下降了，房贷还那么多，很可能房贷都还不起，最后房子没了，人还成了失信人。

再说说房价下跌预期，这也让很多人不敢轻易买房了。就拿我身边的事儿来说，有不少人本来打算置换房子，把自己原来的房子卖了，加点钱去买更好的。但等他们把房子卖掉，变成手握现金的人之后，却发现自己想换的房子房价在下跌。要是看到自己想换的房子一年跌10%，跌个三四十万，谁还会急着换房啊？肯定会拿着钱观望。我身边就有这样的人，从2022年卖掉唯一住房，打算买改善房，结果一直观望到现在，都三年多了，租房都租了三年。这样的人在现在的楼市里还不少。

还有一种情况，就算是刚需购房者，看到房价跌得厉害，也会想着再缓缓。我同事的儿子，马上要结婚，按道理说这是铁刚需了吧？可他丈母娘却不让他买房，为啥呢？因为他小舅子前几年为了结婚买房，结果现在房子大幅贬值，买的是远郊房子，卖不好卖，租也租不出去。丈母娘不想让女婿也陷入这样的困境，毕竟女婿日子不好过，女儿也得跟着受苦。所以他和媳妇没买房就领证结婚了，打算等以后房价跌到位了再买。当然，这也可能是因为我同事的儿子自身条件优秀，是985本硕连读，医学博士在读，还没毕业，丈母娘比较放心。

就因为房价下跌的预期一直没扭转，所以很多人都在观望。而且现在楼市还有个利空消息，那就是新房市场竞争太激烈了，新房越卷，二手房就越难卖。就说现在流行的第四代住宅，从2023年开始兴起，这两年一直在升级换代。最早一批的第四代住宅，户型主要就是多了个露台，像143平的房子，套内面积才115平，公摊接近30平，全靠露台拉高整体得房率，这算是第一代第四代住宅。

后来，因为这种初级的第四代住宅比老二手房好卖，越来越多开发商都开始做，于是就开始卷起来了，拼命把露台做大。同样143平的房子，露台能做到接近70平，三面都是露台，都能当跑道了，这就是第二代第四代住宅。

到现在，第四代住宅已经出到第三代了。因为做的开发商太多，为了把房子卖得更好，就开始从套内面积下手。还是143平的户型，套内面积能做到接近140平，实得率都快100%了，还送露台送阳台。大家想想，第四代住宅都卷成这样了，那些三代宅新房都不好卖，老二手房拿什么和它们竞争呢？所以二手房房价下跌也就不奇怪了。新房都卷成“卷心菜”了，二手房的日子太难熬。而且以上这些户型还只是今年5月之前的，按照最新住宅标准，我觉得第四代住宅的第四个版本也快出来了，到时候三代宅就更难卖了。

我还是那句话，现在的楼市必须要有大的利好政策才能扭转趋势，单靠降息这种小利好，根本掀不起什么风浪。大家对楼市有什么看法呢？欢迎在评论区留言讨论。