疯狂捡漏！不到300万，拿下南京学区房天花板！

想买南京学区房的，现在可以出手了！

怡景花园小区最近几套单价4.3万-4.5万的成交记录，在南京楼市激起了不小的涟漪。

这个因“拉萨路小学+二十九中”一线双学区加持、最高成交单价轻松破10万的神话级小区，成交价格低被买家疯狂捡漏。

是曾经坚不可摧的学区房信仰祛魅，还是特殊时期下的以价换量？一起来看！

捡漏！4.3万/平买南京天花板学区房！

不得不说，政策利好期买房，捡漏机会真的多！

我在某二手房平台看到，南京学区房的天花板——怡景花园，连续成交多套二手房，单价低至4.3-4.5万元/㎡。

一套2室1厅建面约66.02㎡房源，成交总价288万元，成交单价仅43623元/㎡。房主报价308万元，最终降价20万元成交卖出！

一套2室1厅建面约67.39㎡房源，成交总价302万元，成交单价仅44813元/㎡。房主报价328万元，最终降价26万元成交卖出！

对于买房人来说，这两套房源无疑是超级捡漏机会！要知道，怡景花园堪称是南京学区房的天花板，“拉萨路小学+29中”教育资源，“双王炸”加持，万千家长梦想中的学校！

怡景花园小区最高成交价曾冲破10万/㎡，如今4.3万/㎡的价格就能买到，着实令人惊喜。

怡景花园的地理位置与生活配套资源，堪称城市核心区的“顶配”：

步行400米即达地铁2号线上海路站，1公里半径覆盖新街口宇宙中心；省中医院、市妇幼、省人医等顶尖医疗资源环伺；德基、金鹰等商业体触手可及；牌楼巷、石鼓路的美食烟火气更是近在咫尺......

这套无与伦比的“城市资源包”，在南京核心区本就稀缺。

就算剥离了学区属性，回归到4万+的单价水平，其居住便利性、地段稀缺性和配套成熟度所支撑的价值，在同类房产中也凸显出极高的性价比。

这批买家看中的，正是这套“里子”——一个位于城市黄金地段、生活极度便利、带有一线学区的好房子本身的价值。

怡景花园的“个案”绝非孤例，它更像一个风向标，预示着南京学区房市场正在经历一场深层次的理性回归。

除了怡景花园小区以外，南京还有一批拥有天花板学区资源的学区房小区被买房人捡漏。

为此，我也咨询了中介，中介表示，历经行情周期变化，南京学区房的价格泡沫基本已经被挤掉。如今300万左右的总价，就能买到市区头部学区房，不少家长还是非常心动。

南京学区房市场表现如何？后续学区房该怎么走？

为此，我对2025年7月

这11所学校为：拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学、银城小学、游府西街小学、火瓦巷小学、科睿小学、29中、金陵汇文、钟英中学、南师附中树人学校。这些学校都是南京家长心目中的“香饽饽”，可以说是学区房市场的“领头羊”。

1、从小区挂牌均价来看，30个小区的挂牌均价全线下调，均价都未破8万元/㎡。目前，挂牌价最高的小区为70664元/㎡，最低的则为39995元/㎡。

具体来看，仅1个小区的挂牌价突破7万元/㎡，10个小区在6-7万元/㎡之间，14个小区在5-6万元/㎡之间，4个小区4-5万元/㎡之间，还有一个小区降至4万/平以下。

与上个月相比，这些小区的挂牌均价都出现了不同程度的下跌。若与今年1月份相比，降幅更是惊人。特别是“拉力琅”（拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学）等头部学区房，挂牌均价普遍下调了1.2-1.8万元/㎡。

2、从正在出售房源量看，这30个小区正在出售1931套房源，出货量也在增加，市场活跃度似乎有所提升。

其中，苏宁睿城、新河二村和恒盛金陵湾的挂牌量都超过了100套。恒盛金陵湾更是成为"出货王"，挂牌量超过300套，房源选择性多。

南师附中树人本部的优质教育资源加持，让这个小区今年以来卖得非常火！根据二手房平台数据显示，过去90天小区狂卖15套，成交量位居30个小区第一位。

后续学区房会怎么走呢？我给出以下几点建议：

1、趋于平稳成为主旋律：

一线学区房因政策不确定性带来的“风险折价”将持续存在，价格从历史高位回落并趋于平稳是大势所趋。

2、价值分化加剧：

剥离学区光环后，房产自身的综合品质（地段、交通、小区环境、建筑质量、户型设计、物业水平）将真正成为定价核心。拥有一线配套的“真核心”房产，抗跌性和保值性远优于那些仅靠学区支撑、其他条件平庸的学区房。

3、“学区确定性”溢价持续压缩：

在“多校划片”成为主流趋势的背景下，为“确保”单一学校资格而支付高额溢价的逻辑基础将不断削弱。学区因素在房价构成中的权重将持续下降，回归到其应有的、更合理的比例。

4、长期价值锚定居住属性：

回归本源，房产的核心价值终将落脚于其作为“家”的居住体验和所链接的城市资源便利性。优质的教育配套，如同便利的交通、完善的商业和医疗一样，将成为房产综合价值的一个加分项，而非唯一且压倒性的定价权柄。

写在最后：

当前的学区房市场已经发生了翻天覆地的变化。虽然价格回落带来了一些机会，但购房者也面临着更多的挑战和风险。在做出购买决定之前，我们需要全面权衡各种因素，不仅要考虑学区价值，还要重视居住体验、市场流动性以及生源质量。只有这样，我们才能在这个充满不确定性的市场中，找到真正有价值的学区房。

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