首月复盘，探寻北京中海大吉巷火爆出圈的“秘诀”

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北京中海大吉巷

以中华文化为根，东方美学为魂，缔造古都文脉与现代生活交融碰撞的“城市文化会客厅”！

中购联新媒体中心

作者丨李洪健

5月25日，北京中海大吉巷（以下简称：大吉巷）正式开业，首日便以“开业率91%，招商率96%”创下超20万人次的客流纪录。开业首月总客流已突破300万人，以4.9分满五星好评霸居大众点评多个热门榜及好评榜第一名，作为具有北京老胡同儿情感记忆的“城市更新商业新样板”，受到中央广播电视总台《新闻联播》、新华社等媒体专题报道，热度持续攀升！

大吉巷的现象级开业和不俗成绩，无疑为北京商业注入了新活力。满月之际，中购联实地探访了这座位于北京市西城区骡马市大街的合院式街区，项目总体量36万方，其中商业部分8万方，为4、7号线地铁上盖项目，是融合“文保、商业、商办、绿地”四位一体的城市综合体新封面。

在中海环宇商业的精心雕琢下，大吉巷是对现有产品线进行升级创新打造而成的全新顶级商业地标，兼顾了历史的古朴厚重和现代的轻盈灵动，给人以舒适松弛且文化底蕴深厚的商业触感。接下来，请随我们一起走进这座被消费者誉为“南城之光”的新式京味儿商业体，探究以“民生”为前提的新质商业经营策略，拆解它所呈现的生活服务新场景和城市服务新功能。

PART.01

精准洞察消费需求，以新式品牌矩阵构建美好生活图景

近年来，北京秉持“人民城市人民建、人民城市为人民”理念持续推进城市更新，商业项目作为城市基础设施，日益成为商业品牌资源的集散地和兑现人民美好生活的桥头堡。

大吉巷精准洞察消费者需求，以多元化新式品牌矩阵构建美好生活图景，持续打造高品质生活空间，不断提升群众的获得感、幸福感与安全感。

据项目透露，大吉巷商业分布于地上一层及地下两层，共引入150+品牌，其中餐饮业态占比约50%，零售占比40%，休闲配套占比10%。现场走访及深入考察可见大吉巷在品牌招商方面独具匠心，首先通过“首店经济+定制概念店”焕新消费场景，以稀缺性为核心有效拉高项目及周边商业的品牌能级；其次以融合“潮流、美学、生活”等多元业态，强调差异化商业生态布局；再有适配在地文化，形成辨识度极强的烟火共生氛围与商业标签。

重视首店经济，打造高能级商业矩阵

作为城市级更新升级项目，业态适配度与品牌组合的创造性将成为项目领导市场的核心密码，大吉巷以超50%高占比的首店及定制店矩阵，一经开业就吸引了全城消费者的目光。瑅瑚TIHU-全国首店、GARMIN-北京首家全品类旗舰店、东方境、有云、山夏间等北京首店，以及鹅岛区域首店纷纷亮相大吉巷，形成强大的首店效应，助力项目跳出同质化营造全新消费记忆点。

同时，项目还引入了而意-le coq sportif联名定制骑行首店、white noise白噪音-全新概念店、DOUBLE BOO-全新概念店等品牌矩阵，实现品质零售到饕餮盛宴的全覆盖，为北京消费者带来多元消费新选择。

其中，而意-le coq sportif联名定制骑行首店面对骑行爱好者，打造“自行车+多元场景”创新模式，突破性地将专业自行车零售、服装零售、轻食简餐、下午茶体验与露台社交场景融为一体，探索专业性能与时尚表达的平衡点，将现代生活方式与传统胡同文化休闲方式结合，构建都市人触手可及的骑行生活圈。

构建多元消费场景、打造颇具在地特色的商业文化标签

大吉巷深入洞察城市人群生活方式，将时尚购物、特色餐饮等多元业态划分为“大市、小食、大观、小调”四分格局，以多元消费场景延伸出无尽的生活灵感。

在文化潮流层面，有彰显东方文化的国际中式美学品牌东方境、诸如是，更集结了MUJI、丽卡宠物、Garmin等多维度的生活方式品牌，其中Garmin北京首店融合新零售理念，全面升级了店铺环境与产品陈列体验。东方境北京首店则占地800平方米，以“山水园林”为设计主题，打造了一个沉浸式的新中式美学空间，以人工刺绣、织机展示、中式美学元素等深度构建出文化、非遗、传统工艺与现代生活方式为一体的「东方能量场」。

作为让文化自由生长的商业，大吉巷让地域文化可感知、可体验，古老的文脉与各地文化交相辉映，形成辨识度极高的商业文化标签。譬如项目引进黑珍珠有雲、米其林二星“俏东北”、“羲和·京致”、杏花堂、青年星厨、阳坊涮肉、方砖厂69号、桂满陇等，以及俄士厨房、佩斯汀、克芮旺斯，共同酝酿出文化气息浓重的餐饮品牌矩阵。与此同时，入驻的止痒商店、ONSITEEE、wild thing、TOP TOY、WOW BEAUTY等品牌为项目注入更多年轻活力和个性化。

其中，ONSITEEE咖啡入驻时重点考量到大吉巷传统文化和四合院建筑风格等与品牌的适配性，门店将与康有为故居相关的广东舞狮、冰糖葫芦和豌豆黄等北京传统小吃等元素与咖啡结合，推出大吉巷门店独有的特调产品，让ONSITEEE咖啡成为中西文化融合的载体，更是时尚新地标。

持续注入新鲜内容，为项目经营提供强劲支撑

大吉巷在经营过程中还将秉承精准招商逻辑，不断为项目持续注入新鲜内容和活力。据透露，未来大吉巷将更加侧重以潮流策源地属性为核心持续构建先锋时尚矩阵，街头潮流概念店EXI.T、i.t blue block概念店、Aape将于7月正式入驻项目。

EXI.T将为消费者们提供来自世界各地不同潮流单位的精选服装、鞋类、配件，例如God Selections XXX、Needles等一众备受青年人关注的品牌，力求构建更加立体的青年文化社群。而占地700平方米的i.t blue block，将精选来自亚洲、欧洲、北美以及中国本土等全球30余潮流品牌，多元风格和丰富品类将满足不同个性的年轻消费者的需求。

除此之外，大吉巷还聚焦夜经济设计多处亮化装置，吸引顾客晚间打卡，更与苏小牛、青山与茗、北丐先生等品牌协同合作延长营业时间，满足消费者对夜间生活的放松需求，未来项目也将推出夜经济活动，开放深夜业态，为消费者带来更多元的消遣选择。

值得一提的是，中海大吉巷5公里范围内聚集了325万办公人口、超479万居住人口以及266家上市企业，周边住宅均价高达13.8万元，辐射大量高端客群。这意味着项目有着潜力极强的消费客群，为抢眼的业绩表现奠定了基础。

可以说，从单店到品类，从品牌到业态，中海大吉巷的数据表现都可圈可点。也正是因为绝大多数的商户都具备较强的吸客能力与盈利能力，才得以让整个项目收获了全城瞩目的开业成果。而亮眼的数据背后，其实也反证了项目定位的合理性，以及项目团队稳定且专业的招商能力。

PART.02

延续在地文脉革新场景氛围，打造协同城市共生的商业新范本

在中购联看来，激活商业空间的产业价值，关键在于洞察消费者所需所想，构建新功能与新场景。行走在项目之间，看着熙熙攘攘的人群，我们不禁思考，除了具有长期生命力和城市级竞争力的品牌业态，大吉巷还有哪些因素持续吸引日益挑剔的消费者？

答案自然是：文脉传承及专注美好生活的商业创新。

百年文脉新生，留住“原汁原味”的历史肌理

大吉巷文保区较好地保存了从明清到近代的四合院建筑群落，涵盖北京市级文物康有为故居、米市胡同29号院楼房、《每周评论》旧址等文保建筑，阡陌交错的胡同，鱼骨状的街巷走向，串联的不仅是建筑，更是不同时代的精神共鸣。

运营团队为使历史建筑重现往昔风貌，针对性地提出了“一屋一策”的改造方案。同时，在修复具有重要价值的历史建筑方面，团队更是运用数字化技术进行精细化建筑构造评估并进行编码分类，完全依据历史资料进行还原修复。

在修复作业中，全程严格遵循“原样原建、原尺原建”原则，最大程度地还原了四合院建筑的历史风貌。同时，团队充分依托北京独特的四合院文化，精心打造展览内容，举办丝路文明艺术、康有为书法等主题展览，让市民得以沉浸式地感受历史文化的脉络。

此外，北京四合院经典的坡屋顶已成为大吉巷的“门面担当”，中海融合隶书特点、官帽椅造型提炼出了大吉巷的品牌符号，还把它应用在了地上商业空间的设计中，成排的坡屋顶已然成为游客、媒体最为喜爱的打卡点。在文保建筑修复上的用心呈现，使得中海大吉巷附着强烈的在地属性，已然成为古都文脉的演绎场。

漫步其中，青砖灰瓦、正脊飞檐，处处都流露着宣南文化的磅礴气息。不过，从行业的角度来看，文保建筑的保护和修复只是基本操作，更让我们惊叹的还是中海团队对于商业空间的思考和设计。

文保建筑+商业空间的文旅深度融合

众所周知，项目其实是由文保片区、商业街区、写字楼、绿地公园四部分组成，如何同时满足居住、商业、文保等多种需求的空间，是大吉巷首先需要考虑的一大课题。

从平面布局上看，中海大吉巷的西侧为大约3000平方米的文物保护区，中间是7栋写字楼，东侧则为绿地。作为城市更新改造提升后的复合综合体项目，这片区域留给商业和休闲的空间十分有限。

为此，项目采用地上守形制、地下挖价值的策略，充分挖掘地下空间，形成了“两纵三横”网状交织的商业空间。这样一来，空间的问题得以解决，同时，项目打造双首层的概念，采用了层层叠叠，错台的方式，地面铺装上景观小品，整个空间豁达开朗，且几乎所有店铺为透明幕墙，通透感极强。

此外，项目在人性化商业设计上细节满满，考虑到北方开放式街区易受极端天气影响，大吉巷特别在道路交错处设置隔离门，以隔绝冬季冷气直灌；项目还设计线形缝隙排水沟，定制雨水口既能排水，也能拦截落叶、纸屑、泥沙等杂物，既美观又实用。

匠造幸福老城“社交圈”，解锁百姓幸福密码

靶向老百姓对美好生活的需求，中海团队在早期设计时就立足消费者需求，以生态价值观和可持续发展观构建新质商业增长极，积极营造幸福老城“社交圈”，为百姓生活勾勒幸福生活图景。

在有限的空间下，项目不仅实现了文保建筑与商业空间的巧妙融合，其还在东侧打造出约1.2万平方米的绿地空间，并配备篮球场等体育设施，为都市居民提供了一个茶余饭后的好去处。错落有致的园林景观串联起灰砖绿树，廊架与口袋公园穿插其间，营造出“可漫步、可休憩、可呼吸”的公共空间。

值得一提的是，大吉巷着力构建“城市绿肺”，打造首都低碳环保新名片。项目旗下的中海金融中心写字楼共7栋，是首都核心区二环内唯一新建TOD综合体；写字楼定位生态高端，是已获得绿建三星、LEED金级、WELL金级认证的绿色生态楼宇集群；其中1号楼结合零碳建筑技术发展趋势，打造了北京首个商业办公零碳建筑和光储直柔技术集成示范方案。

当技术具象为提升人民幸福感、舒适度的载体，大吉巷“人本位”的核心理念愈发凸显，各种友好型设计也时刻牵动着消费者的心，项目传达全龄友好，不仅有憨态可掬的“大吉猫”跃然在项目的各个角落，还对宠物贴心地设置了宠物饮水点、泊狗位；靶向母婴群体，则设计了清晰明了的母婴室标识，除此之外，休憩区的无线充电，操作简便的电子导览屏更是项目游逛的加分项，随处可见的人文关怀将大吉巷和谐共生的美好图景展现得淋漓尽致。

可以说，左手致敬历史，右手文脉传承，地上活化建筑遗产，地下挖掘商业潜力，大吉巷不但诉说着宣南文化，以可持续的理念领跑城市商业，更以充满烟火气和摩登气息的商业内容持续提升老百姓生活质量。

PART.03

持续进化深度运营，领衔京城文化潮趣盛宴

中购联认为，不断激活商业空间的圈层势能及其运营价值，是商业项目保持商业生命力的重要举措，正如大吉巷基于文保建筑的天然条件，始终在内容层面持续优化与创新以保持话题热度。

在文物活化利用方面，大吉巷另辟蹊径，南海会馆演绎成艺术文化策展中心、名人故居化身历史记忆博物馆、传统戏楼为展览快闪开辟特定空间（未来还将在戏楼前地下中区定制水模）、历史建筑升级为茶楼社交地标等，将历史文化与娱乐体验相结合，实现文化体验与商业运营的双赢。

开业以来，秉持“持续进化”的运营理念，大吉巷在文保区开展了“丝路文明艺术展”“冯唐书道艺术快闪”“《春·焰》原创花艺展”“醒狮文化主题展”，以及每周评论和康有为书法作品等一系列展陈，并联动政府开展贴合城市新青年的快闪舞会和音乐会活动，实现传统文化与年轻潮流的破圈对话。

放眼未来，文保区也将轮番上演大牌快闪、百年书店、艺术策展等多元文化活动，吸引来自四面八方的文化爱好者，共同见证古都文脉的延续与新生。此外，还将有更多的文化论坛、路演走秀、品牌发布等活动，让大吉巷成为城市文化的新热点。

对于新入市的项目而言，大吉巷以优等生的身份交出了优异“成绩单”，能有这样的成绩核心原因在于，项目契合区域消费者对于美好生活的需求，在招商、空间、营销方面没有明显短板，几大板块相互配合一同发力，呈现出令人意想不到的效果。如今的大吉巷，正在用层出不穷的新体验新产品，扛起北京的消费大旗。

结语

大吉巷作为中海环宇商业「巷」系产品线的首个商业项目，也是其在北京的首个深度融合在地文化的商业作品。尽管如此，中海环宇商业依旧用自己成熟的商业操盘思考为行业带来了文化与商业共生的高分答卷，也为首都功能核心区的配套提升贡献了实践经验和示范样本。同时大吉巷的成功也为我们带来启示，那就是当下的存量市场，商业项目可通过提振民生服务力和新质产品力的路径，实现存量价值再生期高质量与可持续发展。

在中购联看来，中海大吉巷正以实际行动顺应时代需求，创新城市更新实践，践行长期主义价值。同时，大吉巷也以质朴的商业探索拓展人民幸福空间，为人民幸福谋福祉，不但诉说着过去的文化，宣扬着现在的繁华，更为建设“人民城市”“中国式理想都城”持续迸发蓬勃生命力和源源不断的商业智慧！

我们有理由相信，在城市商业已颇有建树的中海环宇商业，在新的商业领域上同样能走更远，让我们敬请期待！