配偶偷偷抵押夫妻共同房产，银行能否合法取得抵押权？

文｜何洁雯

婚姻关系存存续期间购买的房产，即使仅登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。一方擅自抵押，并非必然有效，也并非必然无效。

01擅自抵押行为的法律定性

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房产，即使仅登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。

根据《民法典》第1062条规定，夫妻对共同财产有平等的处理权。当夫妻一方未经配偶同意，擅自将夫妻共有房屋进行抵押，且配偶事后未予以追认的，属于擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分。

那么，这是否意味着所有一方擅自抵押的行为都无效呢？并非如此。

02擅自抵押的效力认定

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第37条的规定，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第311条的规定处理。

而《民法典》第311条是关于善意取得制度的规定。即便抵押人无权处分，只要债权人符合善意取得的条件，仍能取得抵押权。

03善意取得的三个核心条件

根据《民法典》第311条，善意取得需要同时满足以下三个条件：

受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

对于抵押权而言，虽然不同于所有权转让，但善意取得抵押权参照适用上述规则。

04银行的审慎审查义务

银行作为专业金融机构，对申请人婚姻状况、抵押房屋的权属情况负有审慎审查义务，这种审查不能仅限于表面文件。

若银行仅让借款人签署了《单身声明》等形式文件，轻信借款人承诺，未就婚姻状况这一重大事项进行核实，则会被认定未尽到审慎审查义务，不构成善意。

为履行审慎审查义务，银行还应当审查家庭户口信息、征信资料等文件，查阅家庭户口的常住人口登记卡索引表就能获悉借款人已婚的事实。

05专业建议

1.对于债权人（如银行等金融机构）：

完善审查程序：不能仅凭产权证记载内容和借款人个人声明就认定权利归属，而应结合户口信息、征信报告等材料综合审查。面签制度：坚持面签制度，确保与借款人本人当面签订合同，核实身份信息。实地走访：对于大额贷款，建议实地走访抵押房产，了解实际居住情况。

2.对于夫妻一方：

关注家庭重大财产变动：对夫妻共同财产的处理要保持知情权和参与度。保管重要证件：妥善保管身份证、结婚证、户口本等重要证件，防止一方擅自处分财产。及时维权：发现财产被擅自抵押后，及时主张权利，请求法院确认抵押行为无效。

结语

婚姻财产关乎每个家庭的稳定，而法律始终在善意保护与风险防范之间寻求平衡。作为房产的共有人，多一份警惕，就多一份保障；作为债权人，多一份审查，就少一份风险。

希望本文能为您敲响警钟——无论是守护家庭财产，还是参与经济交易，了解规则、尊重规则、善用规则，才是对自己最大的保护。如果您觉得这篇文章有帮助，欢迎点赞、收藏和转发，让更多人了解相关法律知识。

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