山东地产8月报 | 市场分化持续？16地市楼市数据展露！

前言

2025年8月份，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确“止跌回稳”依然是房地产政策目标，并指出“多管齐下释放改善性需求”，新一轮政策有望开启，城中村和危旧房改造依旧为政策的重要发力方向。同月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并提出系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，实施物业服务质量提升行动，稳步推进城中村和危旧房改造，建设完整便民社区等，为房地产行业长远发展指明了方向。

具体到各地市，山东房地产市场表现究竟如何？我们将通过详细的数据分析，带您深入了解山东多城市房地产市场的最新动态和发展趋势。

2025年8月全国地产政策

全国

8月政策形势总结

●国务院召开第九次全体会议，明确“巩固房地产市场止跌回稳态势”为核心目标。要求结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

●新华社发布重磅文件《关于推动城市高质量发展的意见》，涉及房地产领域，提出房地产迎来高质量发展新阶段、系统推进“好房子”和完整社区建设。

●LPB维持不变，1年期LPR3.0%，5年期以上3.5%，连续三个月持平。

北京、上海等城市放宽限购限售、优化住房限贷政策，进一步释放积极信号；

西安、厦门等城市聚焦人口人才政策推进购房补贴支持，最高可达100万元；

遂宁、成都等地进一步规范房地产经纪行业管理，规范住房租赁市场。

2025年8月山东地产资讯

山东

贷款年龄上限提高

8月25日，从山东省住房和城乡建设厅举办的“惠民公积金 服务暖人心”政府开放日活动了解到，与国家渐进式延迟退休政策协同，山东16市已全部将贷款年龄上限提高至男68岁、女63岁或法定退休年龄后5年。

济南

新增缴存公积金稳居全省首位

8月25日，从"政府开放日"活动上获悉，1-7月份济南市新增缴存住房公积金283.22亿元，稳居全省首位。以双职工家庭购买首套房，申请住房公积金贷款100万元，累计可节约利息4.8万元。此外，在济南申请公积金贷款的异地缴存人与本地缴存人享受一样的贷款政策。

青岛

推出二手房交易新机制

9月15日起，《住房租赁条例》正式实施，以进一步规范住房租赁市场，维护出租人和承租人的权益。作为该政策的配套动作，青岛市住建局于8月发布通知，将在全市推行存量房房源信息发布和房源码核验工作。

潍坊

以保障性租赁住房破解留才难题

潍坊市住建局聚焦企业"引才难、留才难"问题，大力推进保障性租赁住房建设，通过政策支持和服务创新，解决新市民和青年人的住房难题。在高密、寿光等地，通过新建和改造宿舍项目，已累计建设12036套保障性租赁住房，惠及3万余人，有效缓解企业用工压力，助力企业稳定发展，彰显了政府部门服务企业的责任担当。

菏泽

住房贷款可“商转组”

为进一步发挥住房公积金制度保障作用，减轻住房公积金缴存人家庭购买自住住房的还贷压力，菏泽市住房公积金管理中心发布通知，决定在全市范围内开展商业性住房贷款转住房公积金组合贷款业务。“商转组”业务办理模式分为“商转组”直转模式和“商转组”非直转模式。

威海

优化调整公积金政策

威海发布关于优化调整部分住房公积金贷款政策的通知，其中提到，提高多子女家庭最高贷款额度。多子女家庭申请贷款的，最高贷款额度上浮由20万元提高至30万元。即申请人和配偶均符合申贷条件的，最高贷款额度为130万元；申请人本人符合申贷条件的，最高贷款额度为90万元。

德州

优化公积金提取政策

一、不再保留按年冲抵还款方式。

二、选择按月冲抵或选择不冲抵还款方式的借款人，正常还款6个月后，可一次或多次申请“冲还贷”业务，使用公积金账户余额冲还贷款本息，冲还总额不得超过全部公积金贷款本息。

2025年8月山东商品房销售数据

01济南

8月，济南市内六区及长清区新房供应同比环比均上涨，成交量价环比均下降。8月新房供应32.53万㎡，同比上涨5.38%，环比上涨46.72%；成交28.24万㎡，同比下降41.2%，环比下降25.35%；成交均价16429元/㎡，同比上涨5.06%，环比下降2.75%。

1-8月，市场供求比为0.89，呈现供小于求态势，供求量同比2024年1-8月均下降。1-8月总供应282.02万㎡，同比下降31%；成交316.49万㎡，同比下降30%；成交均价16766元/㎡，同比上涨6%。

02青岛

1-8月，青岛共计签约商品房59582套、约725万㎡，签约总金额1019.6亿，较去年同期分别下滑5.3%、7.6%和2.6%。前8个月商品住宅签约均价为14061元/㎡，同比上涨5.5%。

8月，商品房供应降至低位，仅1527套、28.17万㎡，签约新建商品房5548套，约76.74万㎡，销售总金94.98亿元，签约套数环比下滑0.4%，签约面积和签约金额分别上涨15.1%和4.2%。受签约结构调整的影响，8月签约均价为12377元/㎡，环比下滑9.4%。同比仅签约面积小幅上涨0.8%，其余均下滑，降幅分别为5.8%、4.0%和4.7%。

其中商品住宅新增1414套，约19.44万㎡，签约4398套、约54.28万㎡，销售总金额72.95亿元，签约套数、签约面积、签约金额较上个月均大幅上涨，套面金涨幅分别为30.8%、25.0%和7.7%。签约均价为13439元/㎡。

03淄博

2025年8月份，淄博供应5.1万方，较上月上升131%；成交13.5万方，较上月下降31%；全市成交均价8569元/平米，环比上月持平；截至8月底，全市住宅存量约151万方，去化周期约12个月。总体来看，住宅方面供应开始缓和，成交则出现下滑。各区域代表项目依旧领跑市场，经开区和高新区持续稳健，实力房企、优质地段代表与其他项目的差距不断拉大。

04枣庄

8月住宅市场成交量持续走低，薛城市场项目中呈现的高品质项目+学区价值较高的项目去化较为显著；滕州市场开始出现工抵房源刺激走量。

供应方面，滕州无新增供应。薛城新增住宅供应68套，面积0.89万㎡。

成交方面，薛城住宅成交212套，成交面积28433㎡;滕州住宅成交156套，成交面积19488㎡。住宅共计成交368套，较上月(407套)减少39套，环比下滑10%；成交面积约4.79万㎡，较上月(3.95万方)增加0.84万㎡，环比上升21%。

枣庄成交均价为7600元/㎡，较之上月（7781元/㎡）相对持平。截止2025年8月,枣庄住宅市场存量约为601.79/606.58万平米，环比下降0.79%。

05东营

2025年8月，东营房地产市场延续“量稳价平、国企引领、政策托底”的运行特征。住房公积金新政细则全面落地，叠加暑期看房高峰，成交端保持相对活跃；国企项目连续推新，对市场信心形成强力支撑，整体呈现“淡季不淡、国企唱主角”格局。

2025年8月东营新建住宅样本平均价格为6001元/㎡，环比微降0.23%，同比下降0.12%，继续处于历史低位盘整区间。东营区、开发区共计8个项目的9个预售许可证获批，涉及商品房16栋。相比2025年7月份，2025年8月东营市商品房供应套数回升179.23%，供应面积回升219.53%。

8月东营二手住宅样本均价约7406元/㎡，环比下降0.51%，同比下降6.03%。

06烟台

据烟台市不动产登记中心数据，2025年8月烟台六区新房成交均价为10233元/平米，环比微降0.9，同比下跌8.2，连续第三个月呈现量涨价跌趋势。其中，二手房参考均价9246元/平米，环比微涨0.88。

2025年1-8月，烟台六区商品房累计成交面积191万平米，供小于求的去库存态势持续，但购房者信心不足导致以价换量成为主流。8月新房网签量环比减少3.1%，而二手房过户量却环比增长12.5%，反映出刚需客群更倾向于选择现房或低价次新房。

07潍坊

潍坊市区8月份市内六区（奎文区、潍城区、高新区、坊子区、经济开发区、寒亭区）二手房均价为5133元/平方米，同比下跌10.68%，环比下跌1%。与7月份相比，市场下行压力明显加大，环比跌幅从7月的0.21%扩大至1.00%，表明市场尚未出现企稳信号，价格持续下行，压力仍在持续释放。8月份潍坊市区住宅房屋租赁均价为11.51元/平方米/月，环比上月11.54元/平方米/月下跌0.26%，结束了7月份的上涨趋势，市场出现小幅回调。

08济宁

2025年1-8月以来济宁房地产市场表现较好，城区商品住宅成交面积75万平方米。

8月，济宁市商品住宅成交面积为13.3万㎡，成交面积环比下降；成交均价约8197元/㎡，价格有所上升。

09菏泽

2025年8月，菏泽城区新建商品住宅备案成交732套，环比7月份（878套）下降16.63%，同比去年8月下降11.91%。2025年现有菏泽城区新建商品住宅销量相较去年同期已趋于平缓，或已至底部企稳阶段。

而在价格方面，月末城区新房成交均价已达6708元/平方米，环比7月份微幅提升0.2%。与去年同期相比，价格仍高出5.49个百分点。整体来看，菏泽城区新建商品住宅价格短期呈小幅震荡但长期呈稳中有升的态势。

10泰安

8月份泰安住宅市场供应端大幅收缩，库存压力有所缓解；成交量跌，价微升。共计网签578套，环比下降9%。网签总面积约7.63万方，环比下降7%，成交均价为8404.41元/平米，比上月微涨。新增供应1.33万方，环比下降58%。截至8月底，泰安市场存量为228.77万方，环比下降3%。

11临沂

8月，临沂供销降，市场以去库存为主，整体成交均价相对平稳。商品住宅新增1.2万方，环比下降91%，同比下降49%；成交6.1万方，环比下降36%，同比上涨31%；成交均价8273元/平米，环比上升1%，同比下降2%。住宅整体存量为136万㎡，已推库存去化周期为19个月，去化速度加快；北城、河东库存去化压力较大。

12德州

8月，德州新增住宅供应439套，供应面积5.66万平方米。8月份楼市整体成交及上客量较上个月相比基本持平，持续以特价房、买房送精装、家电、全屋智能等进行客户的收拢，改善客户观望心理依旧明显，各个项目均提前准备金九银十节点政策。

2025年8月，聊城全市新建商品住房网签面积环比下降，网签均价环比小跌；主城区住房网签面积环比下降，网签均价环比微降。

1-8月，全市住房网签面积232万㎡（18501套），同比下降23.4%；网签均价6203元/㎡，同比上涨8.8%。当月(8月份)网签面积17万㎡（1227套），环比下降40.7%；网签均价6752元/㎡，环比下跌1.4%。

1-8月，主城区住房网签面积65.9万㎡（4599套），同比下降16.8%；网签均价8169元/㎡，同比上涨11.2%。当月（8月份）网签面积6.3万㎡（419套），环比下降41.6%；网签均价9029元/㎡，环比下跌0.6%。

2025年8月山东16地市土拍数据

2025年8月，山东省土地成交量环比微升，16个地级市除日照外均有地块成交，整体成交了104宗地块（涵盖涉宅用地与商业用地），总面积达251.28万平方米，相比上个月上升了2.51%（上月成交面积为245.13万平方米），累计带来了77.85亿元的土地出让收入，环比上月降低16.17%（上月为92.87亿元）。其中，涉宅用地占43宗，商业用地则为61宗。从竞拍企业类型来看，国有企业在本月的土拍活动中占比约7成，相较上月有所上涨。

从成交金额来看，尽管8月土地成交规模有所扩大，但是土地出让收入并未随之上涨，反而下降近两成。具体到各地市，德州市以13.47亿的揽金额夺得冠军宝座；滨州市次之，揽金11.31亿元位居第二；临沂市位列第三，共揽金10.93亿元。

在涉宅用地方面，8月份共成交了43宗地块，总面积达到了131.12万平方米，相较上月下降9.88%（上月为145.5万平方米）。该月涉宅用地出让排行榜重新洗牌，其中济宁市以出让面积23.75万平方米（7宗）居首；滨州市以22.35万平方米（7宗）位列次席；临沂市以18.06万平方米（3宗）的出让面积排名第三。此外，本月民企在住宅用地领域拿地占比约62.8%，环比明显上涨。

2025年8月，国务院第九次全体会议再次强调房地产政策的核心目标是“止跌回稳”，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确中国城镇化进入存量提质增效阶段，为行业长远发展提供方向。山东省积极落实国家政策，多地优化公积金政策、增加保障性租赁住房供给，并推出二手房交易新机制。

从市场数据看，环比上月，在对外披露数据的11个城市中，青岛、烟台呈现以价换量现象，济宁、菏泽、泰安、临沂则量跌价涨。多数城市商品房成交同比呈下降趋势，价格整体趋稳或小幅波动，市场以去库存为主。

土地市场方面，8月土地成交规模环比微升，但出让收入下降，国企在土地市场和开发中扮演重要角色，涉宅用地中民企拿地积极性有所回升。

总的来看，房地产市场正处于国家宏观政策托底赋能与本地市场内生调整的关键时期。全省市场表现分化明显，济南、青岛等核心城市展现出一定的韧性，而多数地市仍面临成交量下滑、价格承压的挑战，市场整体以价换量、去库存的特征显著。展望后市，市场或将在政策暖风下逐步寻底企稳，但复苏进程仍将充满波折，城市间分化格局或将进一步延续。房企将更聚焦于“好房子”产品力提升，向高质量发展转型。

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