在他人宅基地上出资建房的房屋归属认定

在他人宅基地上出资建房的房屋归属认定，需结合宅基地使用权性质、出资行为法律关系、双方合意及实际履行情况等因素综合判断。我国宅基地实行“集体所有、成员使用”的制度，非本集体经济组织成员（以下简称“非成员”）原则上无法直接取得宅基地使用权，因此出资建房的法律后果需分情况讨论。以下从法律依据、核心争议点及实务处理规则三方面展开分析：

根据《土地管理法》第62条、《民法典》第362条，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于身份权取得的用益物权，仅限本集体成员依法享有（非本集体成员可通过继承房屋间接取得，但不能单独取得）。

因此，在他人宅基地上建房的核心矛盾在于：非本集体成员出资建房时，无法直接取得宅基地使用权，进而无法取得房屋所有权；而本集体成员出资为他人（如同村亲属）建房时，可能因“房地一体”原则产生权属争议。

房屋归属需结合出资性质（赠与、借贷、代建）、双方合意（是否有书面协议）、建房目的（自住、投资）及实际使用情况（是否由出资人占有）等因素综合判断。以下为典型情形：

非本集体成员因不具备宅基地使用权资格，即使在他人宅基地上出资建房，也无法直接取得房屋所有权。此时需区分出资性质：

出资为赠与：若出资人明确表示“无偿为宅基地使用权人建房”（如为父母、子女建房），则视为对宅基地使用权人的赠与。房屋建成后，所有权归宅基地使用权人（本集体成员），出资人仅能主张“赠与已履行”，无法要求返还房屋或分割产权。出资为借贷：若出资人主张“建房款系借款”（需提供借条、转账记录等证据），则双方成立借贷关系。宅基地使用权人需偿还借款，但房屋所有权仍归其所有（因出资属借贷性质，不产生物权变动）。出资为“代建”或“合作建房”：若双方约定“出资人代建房屋，宅基地使用权人分期支付建房款”（需书面协议），则属于委托代建关系。房屋建成后，所有权归宅基地使用权人，其需按约支付代建费用；若未履行付款义务，出资人可主张债权（如拍卖房屋优先受偿），但无法直接取得所有权。

本集体成员间出资建房，可能因“房地一体”原则产生权属争议，需结合以下情形判断：

宅基地使用权人为出资人本人：若出资人在自己宅基地上建房（即使由他人出资），房屋所有权原则上归宅基地使用权人（出资人），出资行为视为“对自身财产的处分”（如父母出资为子女建房，登记在子女名下则另当别论）。宅基地使用权人为其他本集体成员（如亲属、朋友）：若出资人A（本集体成员）为宅基地使用权人B（同村村民）出资建房，需区分双方是否有“借名建房”或“产权共有”合意：有书面协议：若协议明确“房屋归A所有，B仅为名义使用权人”，则可能构成“借名登记”。但因宅基地使用权具有人身专属性（仅限本集体成员），法院需审查借名是否违反法律强制性规定（如规避“一户一宅”政策）。若协议有效，A可依据协议主张所有权；若协议无效（如为规避政策），则按实际出资情况处理。无书面协议：需结合出资凭证、建房时的意思表示（如证人证言）、房屋实际占有使用情况（如由A居住）等综合判断。若A能证明“出资系为取得房屋所有权”，法院可能认定A为实际所有权人，B仅享有宅基地使用权；若B能证明“建房系为自己居住”，则房屋归B所有，A的出资可主张债权（如返还借款或按份共有）。

若宅基地使用权为家庭共有（如夫妻共同财产），部分共有人出资建房，房屋所有权仍归全体共有人共有。出资行为视为对家庭财产的贡献，不单独产生权属变更效力（除非共有人明确约定“出资对应产权份额”）。

非本集体成员无法通过出资取得宅基地使用权，因此其出资建房行为无法直接导致房屋所有权转移。房屋所有权原则上归宅基地使用权人（本集体成员）。

法院会结合以下证据综合判断：

书面协议（如代建合同、借名协议）；出资凭证（转账记录、收条）；房屋占有使用情况（由谁居住、管理）；证人证言（证明建房时的合意）。

若出资行为违反法律强制性规定（如非本集体成员通过“买卖”取得宅基地使用权后建房），则相关合同无效。此时：

出资人可要求返还购房款或建房款（扣除房屋增值部分的合理补偿）；房屋因建在宅基地上无法返还，宅基地使用权人需按过错比例赔偿出资人损失（如双方均有过错，按比例分担）。四、典型案例参考

案例1：城镇居民张某出资为同村村民李某在其宅基地上建房，双方未签协议。房屋建成后由李某居住。法院认定：张某非本集体成员，无法取得宅基地使用权，房屋归李某所有；张某的出资视为对李某的赠与（或无因管理），可主张李某返还相应建房款（需举证出资事实）。

案例2：村民王某与同村村民赵某签订《代建协议》，约定王某出资、赵某出地，房屋归王某所有。后赵某反悔，主张房屋归自己。法院认定：协议因违反“宅基地使用权不得擅自转让”的规定无效，但王某可主张赵某返还建房款及利息（按过错比例分担）。

结论

在他人宅基地上出资建房的房屋归属认定，核心在于宅基地使用权的专属性质与出资行为的法律性质：

非本集体成员出资的，房屋归宅基地使用权人（本集体成员），出资人可主张债权；本集体成员出资的，需结合协议、出资性质及实际履行情况判断，可能构成借名登记或债权关系；所有情形均需以书面协议、出资凭证等证据为基础，无协议时由法院结合实际履行情况裁量。

实践中，为避免纠纷，出资人应尽量与宅基地使用权人签订书面协议（明确出资性质、产权归属），并保留出资凭证；宅基地使用权人则应注意“借名建房”的法律风险（可能因违反政策被认定无效）。