地产行业，居然还有这样的开发商

今年《政府工作报告》明确提出，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

从过去的“探索推动”到今年的“加快构建”，表明房地产新模式已进入实质落地阶段。

房企转型，要过去的以开发为主，转向开发与经营并重。

体现在产品上，过去是为客户提供居住空间，现在则要以空间为载体，为客户营造理想的生活方式。

这种模式下，开发商所扮演的不再是楼盘开发者角色，而是一个片区运营者及生活方式服务商的角色。

转型绝非易事，绝大部分的房企当前仍然摸着石头过河。在这个阶段，对标学习行业领跑者，无疑是进步最快的方式。

广州地铁地产便是最好的标杆之一。

作为一家深耕广州的房企，广州地铁地产无惧行业调整，保持强势进取的态势。中指研究院的数据显示，2023-2024年，广州地铁地产在大湾区的销售排名稳居TOP5，今年上半年权益销售金额更是跻身大湾区TOP3行列。

全国排名也稳步上升，去年销售业绩位列行业第45，俨然成为行业一匹黑马。

更重要的是，他为转型中的房企树立了一个样本。

广州地铁从一开始便不是定位为普通开发商，而是城市开发运营者、生活方式提供者。

依托广州地铁集团，广州地铁地产天然拥有参与城市开发运营的基因与优势，自成立之初便确立了以TOD开发为核心的发展战略。截至目前，已开发运营累计将近30个TOD项目，每个项目都是自成一体的“微型城市”，从硬件（物理空间）到软件（场景及服务）全方位营造高品质的生活方式。

近期，广州地铁TOD生活火爆全城，再次展现了TOD模式的超级魅力。明源君也借此机会深入研究了广州地铁地产TOD项目的开发及运营经验，并将其精华内容分享给大家，共同助力行业转型升级。

一个TOD = 一个微型城市

广州地铁地产不仅是开发商

更是生活方式的营造者

TOD是transit-oriented development的缩写，指的是以公共交通为导向的城市开发模式。

从发达国家的经验看，TOD是城市发展的高级形态，通过引导人口及产业布局，优化城市结构，推动城市高质量发展。

对于市民而言，TOD意味着更高效而丰富的生活方式：踏出家门，交通、商业、休闲、教育乃至医疗等资源一应俱全，十分钟左右即可通达。从“两点一线”解放出来的都市人，有了更多时间享受生活，取悦自我。

可见，TOD项目的开发商，不仅要为居住者提供一个住所，更要深入渗透到生活的方方面面，成为一个生活服务的提供者。

1、 广州地铁TOD生活节，TOD生活模式的微缩影

“优惠多D、福利多D、互动多D、乐趣多D”。近期，一场以“好生活要多D”为主题的“广州地铁TOD生活节 ”（以下简称TOD生活节） 火爆广州。

今年的TOD生活节集结广州全城10大TOD明星项目，满足市民的多样化购房需求；与此同时，推出了超百套特价房源，以及购房补贴、家装礼包等一系列的优惠活动，诚意满满。活动也得到市民的热烈追捧，短短14天内各项目累计劲销8亿元。

TOD生活节也是一场城市级的生活嘉年华，活动14天时间里，为市民送出了千份肯德基早餐，更联动万胜广场、K11 Select等优质商圈一众线品牌推出折扣活动，为市民的美好生活添上精彩的一笔。

此外今年广州地铁地产还首度推出了TOD生活体验卡，一卡包揽酒店、旅游、购物、家居建材、汽车等多领域的专属优惠……

TOD生活已涵盖市民大部分的生活场景。一年一度的TOD生活节，是广州地铁地产与广州市民之间的双向奔赴，也是广州地铁地产践行TOD好房子标准、引领高品质生活方式的创新实践。

当别人还盯着住宅的时候，广州地铁地产已经将目光投射到市民的各个生活场景上。除了提供居住空间外，还深度影响着人们的生活方式。

而这，在广州，只有TOD项目，也只有广州地铁地产能做到。

2、打造10分钟一站式生活圈，为城市高质量发展贡献新样本

人是城市发展的目的，也是TOD模式的核心。

广州地铁地产从一开始便坚定“轨道+物业+产业+生活”的开发思路，坚持轨道交通与TOD项目同步选址、设计、开发并一体化运营，在此基础上实现了“地铁入户、商业入户、公园入户、教育入户”，步行可达的范围内生活配套全覆盖，为市民提供兼具高效率及慢生活的高品质生活体验。

①TOD项目内设有专用通道无缝衔接地铁站，出门即是高效通勤

广州地铁地产在站点周边综合开发项目，基本都配设归家通道。

比如，云城上品位于18号线北延段(在建)、22号线北延段(在建)换乘站白云城市中心站上盖，双高速地铁

交汇，时速高达160公里，无需换乘，3站可达广州东站，4站可达珠江新城，CBD半小时通勤无压力。

项目为业主打造了尊享的归家通道，无需出地面即可从地铁站厅步入地库通道，再通过地库通道到达社区地下室大堂，不仅能避开人潮拥挤，更无需担心日晒雨淋。

②自成一体的生活圈，10分钟内生活配套齐全，半小时通勤无压力

以珑岄上城为例，项目位于双沙地铁站上盖，和其他项目一样，珑岄上城的地下车库有专属通道直通地铁站厅，极大地提升了出行效率。下楼就是地铁站，搭乘地铁20分钟可以通达金融城，半小时就到琶洲和珠江新城CBD。

项目集公共配套、8000㎡的立体商业及公共交通枢纽于一体，其中包括两座幼儿园、九年制小学、图书馆、社区少年宫、游泳馆等等。并且，充分发挥TOD与轨道站场一体化规划的优势，利用天桥、风雨连廊等串联起了各个空间及设施，形成一个完善的立体生活圈，步行10分钟范围内，吃喝玩乐应有尽有。

值得一提的是，项目距离约5000亩的龙头山森林公园仅100多米，相当于自带自然天然氧吧。项目地面做了约20米的抬升，让项目拥有更好的公园景观视野，还打造了立体化花园、立体商业、空中会所等配套，给业主超预期的居住体验。

其他项目想都不敢想的资源配套，在广州地铁地产的TOD项目中早已是常规配置。

据《中国城轨TOD指数报告（2024）》统计，广州站点周边800米圈层城市服务设施多达184个，在全国名列第一。广州全市有48%常住人口、37%就业人口聚集在广州地铁800米圈层内，TOD的人口集聚度位居国内城市第二名。

TOD模式对于市民生活品质的提升效果是显而易见的。上述报告显示，广州在交通效率、发展潜力、物业价值、幸福体验等多项指标位居全国地铁城市前列，站点TOD指数前50个项目中，有20个来自广州，并且包揽前九名。

TOD学铁商一站式配齐

TOD和地铁一样，已成为广州市民生活中不可或缺的一部分。而广州地产地产，无疑是这一成果的主要贡献者。

3、制定“好房子”产品标准，引领“好房子”建设

当前房企都在努力向“好房子”靠拢。广州地铁地产把“好房子”写进了自己的 TOD 产品手册里，提出了独具特色的“好房子黄金五率：安全、准点、舒适、便捷、人文。

广州地铁地产“好房子”产品观

安全：用百年地铁的标准来打造TOD项目，无论设计还是施工的安全标准都远高于国标；

准点：准点交付是广州地铁地产给客户的基本承诺，准点出行则是TOD绝无仅有的优势；

舒适：无需担忧噪音震动等困扰，更有立体多元的生态资源环伺，身体和心灵都充满松弛感；

便捷：归家通道直达地铁站厅，10分钟内步行范围生活所需一应俱全，不用再为生活琐事烦恼；

人文：教育资源、图书馆、社区活动中心等配套唾手可得，生活品味及幸福感拉满。

产品到底好不好，市场说了算。客户纷纷用真金白银为广州地铁地产的“好房子”投票：

比如，今年1-8月， 珑曜上城成交套数广州TOP1； 珑岄上城成交套数位列黄埔区TOP5；再如，由广州地铁地产与越秀地产联合开发的豪宅项目琶洲南TOD，曾在2023-2024年连续两年霸榜广州市销冠。

33年近30个TOD项目

广州地铁地产重塑城市生长方式

这几年，供需关系的深度变化，将房地产行业推向了新的十字路口：

从缺“房子”，到只缺“好房子”，从增量开发，到存量优化和运营。

单一的“建房子”能力已无法满足市场需求，拥有综合开发及城市运营能力的房企登上时代舞台。

广州地铁集团及广州地铁地产，迎来高光时刻。

1、33年31条线路，广州地铁集团构建起广州城的交通脉络

背靠广州地铁集团，广州地铁地产做TOD拥有得天独厚的优势。

众所周知，广州地铁集团是全国最早一批进行地铁开发的地产国企，也是地铁开发运营中的佼佼者。回顾集团30多年的发展轨迹，无疑是一部“与城共生”的成长史。

1992 年，广州市地下铁道总公司正式挂牌成立，从此开启了波澜壮阔的发展征程。

次年，广州地铁一号线正式破土动工，广州轨道交通建设迈出了举足轻重的第一步。经过5年的开发建设，1997年6月28日，一号线首通段开通试运营，宣告广州正式迈入地铁时代。广州成为中国大陆地区第四个开通地铁的城市。

此后，广州地铁开发建设按下了加速键。

33年后的今天，广州地铁已为广州“编织”了31 条运营线路、1304公里“地铁+城际+有轨电车”的轨道交通巨网，托起这座 2000 万级超大城市的高效运转。同时，链接市郊新城，拓展城市空间，甚至还突破城市边界，连通粤港澳大湾区，并且开始将触角延伸到海外。

截至2024年，广州地铁已建设6条城际铁路，里程共计318.6公里，连通广州、佛山、东莞、清远、肇庆等珠三角城市。

此外，广州地铁已走向全国，走向世界。

广州地铁已承接6条外地线路，包括巴基斯坦拉合尔橙线、南昌地铁三号线、重庆地铁四号线、长沙地铁六号线、三亚有轨电车示范线、昆明长水国际机场旅客捷运系统等，并为全球超100个城市提供全面的城市轨道交通解决方案，向世界输出中国轨道交通的建设及运营能力。

如今，由广州地铁建设运营的交通线网，承担了广州70%公共交通出行量。搭地铁，已经成为市民首选的出行方式。广州地铁每天高峰期上线564列车，日均运营里程相当于绕地球37圈！

当轨道交通成为一个城市的脉络，它不仅仅改变市民的出行模式，还重塑城市的生长方式。

2、开发运营近30个TOD项目，广州地铁地产与广州共成长

广州地铁集团不仅是城市轨道开发者，更是一个城市运营商。

作为首批开展地铁建设的城市，广州也是最早探索 TOD 的城市之一，多年来TOD发展水平始终稳居国内前列。

从“元老”线路一号线开始，广州地铁边就将“轨道+物业+产业+生活”刻进基因里。地铁所到之处，荒地变新城、老城焕新生，站城一体化开发的 TOD 模式，使地铁从“运输人”升级为“激活城”。

30多年来，广州地铁累计已打造将近30个 TOD 项目 ，涵盖车辆段上盖综合开发、站点上盖综合开发、枢纽综合开发等多种类型。

作为TOD项目开发主体的广州地铁地产，也突破了普通地产开发商的能力圈，成长为一个经验老道的城市运营商。30 多年TOD实践，让广州地铁地产形成了至少4张王牌。

①依托广州地铁集团，项目规划与城市规划高度同频

在其他房地产开发企业还在跟着规划进行开发时，广州地铁地产作为集团TOD项目的实施主体，从一开始就与城市规划深度融合，TOD项目从选址到规划到设计到建设，都与城市各阶段规划高度同步：

项目选址与主题工程红线同步划定，同步征收；

与线路可研同步开展概念方案；

依据场站综合体概念方案，开展上盖开发方案设计；

地铁工程与上盖综合体开展一体化建设；

真正做到了轨道交通与地产项目的同步选址、同步设计、同步建设和一体化运营，精准规划和高度协同之下，TOD项目能够迅速落实城市发展需求，与城市发展保持协调一致。

轨道交通与TOD同步选址-规划-设计-建设

这样的优势，是普通房企无法比拟的。

②背靠广州地铁集团，坐拥品牌口碑及产业链优势

广州地铁集团为 TOD 开发提供了坚实和保障。集团的业务涵盖从规划设计到建设运营，再到资源开发经营，全面布局轨道交通产业链。

作为广州地铁集团的重要成员之一，依托集团健全的产业链，广州地铁地产在项目开发及运营上拥有得天独厚的优势，从轨道交通-地铁住宅-车站商铺-地铁商场-地铁文旅”，广州地铁集团形成一条完整的TOD生活服务链，为市民提供可持续性、高品质的服务。

国企自带信用背书，规范化、专业化的管理模式，确保了项目的安全性能以及高质量兑现。多年来广州地铁已成为市民生活不可分割的一部分，集团的品牌影响力深入人心。从市场反馈来看，广州地铁地产开发TOD项目在市场拥有坚实的受众基础，多个项目销售去化领跑全市，足见广州市民对广州地铁地产的信赖和青睐。

③多专业、全流程技术标准体系，构成TOD开发的专业底盘

30多年的经验沉淀，广州地铁地产形成4大TOD研发体系、9项一体化技术标准及11项TOD专利成果，比如购房者最为关心的噪音和振动问题，广州地铁地产早就已有成熟的解决方案。

凭借过硬的实力和丰富的经验，广州地铁地产引领TOD行业标准的编制，全国首套《车辆段上盖开发地铁保护规范》便是由广州地铁牵头制定。

完善的技术体系、技术标准及技术专利，涵盖多专业、全流程的开发运营所需，构成了广州地铁地产的专业底盘。

④自主掌控的全服务链条，以地铁的服务精神服务业主

做服务不仅要有硬件（物理空间），也要有服务能力，最后还得有服务意识。

不难发现，广州地铁地产是鲜有的同时具备这三个条件的房企。

“轨道交通-地铁住宅-车站商铺-地铁商场-地铁文旅”广州地铁已形成全周期的服务链条，覆盖市民生活的方方面面。

广州地铁集团作为社会公共服务的承担者，早已将“知心贴心”的服务意识刻进基因里。以地铁的服务精神服务业主，是广州地铁地产与生俱来的使命感。

别人做项目是根据资源和配套区找地块，而广州地铁地产是“因轨道而生”，天生自带优质资源优势。数据显示，广州地铁800米范围的配套指数领跑全国。可以说，广州地铁地产的TOD项目，完全是含着“金汤勺”出世的。这一点，其他竞品望尘莫及。

助力城市更新和区域融合发展

TOD模式的“含金量”还在上升

美国、日本等发达国家的经验表明，当住宅开发市场见顶之后，行业将发生一场深度洗牌。能够“活下来”且活得好的，将不再是仅有开发能力的房企，而是那些开发与运营并重的房企。

日本的三井、三菱、东急等企业就是历经浮沉，成功穿越周期的范例，其中，东急集团从一开始就专注于轨道沿线的土地开发，三井、三菱等也都有涉足TOD 业务。TOD模式带来的稳定现金流，熨平了行业的周期波动，让企业实现可持续发展。

在中国，城市化已越过“规模拐点”，进入“质量拐点”——由“有没有”迈向“好不好”的精细化、品质化、人本化阶段。

传统的住宅开发已无法满足城市发展需要，以TOD为代表片区开发运营模式，将挑起城市高质量发展的重担……

1、存量时代，TOD开发将为城市更新注入新活力

房地产进入存量时代， 已经成为行业共识。存量盘活和优化，将取代增量开发

成为时代的主要任务。

前不久召开的中央城市工作会议明确提出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段，将“城市更新”提升为城市工作的核心抓手，强调以“城市更新”为重要手段，推动城市实现内涵式、高质量发展。

各地的城市更新工作，在近两年明显提速。

以广州为例，2023年广州市启动新一轮城市更新工作，聚焦中心城区城中村改造、重点片区改造、老旧小区改造提质增效。

目前，广州火车站片区、广州新中轴(海珠)片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等四个重点片区首开区已动工，城市重点片区改造推进驶入“快车道"。

我们知道，轨道交通已成为区域发展的重要推动力，地铁所到之处荒地变新城，老城焕新生。TOD开发更是将站点的辐射和带动作用最大化，通过重塑城市空间布局，改善居民出行体验和生活环境，赋予城区的新的生命力。

而这，正是广州地铁集团的拿手戏。目前广州地铁的规划已经做到2030年，已开工在建的线路共有18条，政府已批准的TOD项目共计73个，总用地面积870公顷，预计开发规模达到1957 万㎡。

可以预见，在广州这一轮的城市更新中，广州地铁将一如既往发挥地方国企的责任与担当，为城市焕新继续贡献力量。

2、以轨道交通串联周边城市，助力珠三角城市融合发展

我国已经进入城市群发展阶段。

目前，我国已构建“19+2 城市群，两横三纵”的网络型国土空间骨架。按照国家规划，未来我国将以现代化都市圈培育为突破口，以城市群一体化发展为主战场，推动形成优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间支撑体系。

其中，粤港澳大湾区便是五大国家战略城市群之一。

轨道交通在优化城市结构、推动产业形成、提升居住功能及城市文明跃升方面，有着举足轻重的作用。

广州地铁立足于广州大本营，积极投身大湾区建设。截至2024年，广州地铁已建设6条城际铁路，即广清城际、广州东环城际、广肇城际、广惠城际、广佛环线(广佛南环)、佛莞城际，里程共计318.6公里，构筑起大湾区各市互联互通的“大动脉”。

广州地铁助力大湾区融合发展

依托集团轨道交通优势，广州地铁地产充分发挥TOD开发运营能力，参与珠三角城际轨道沿线土地综合开发。

一方面，通过TOD开发综合提升片区生活环境，改善人居体验；另一方面，结合地块的交通优势和周边产业资源，发展养老、新能源、先进制造、智能物流、低空经济等产业服务，在珠三角城市之间串联起一条“产业走廊”，助力城市圈融合发展。

此外，广州地铁集团也持续进行低效站点优化，利用轨道交通的土地成本优势以及TOD产品优势，与安居集团等单位共同探索连片开发模式，围绕站点建设以保障房为主的“新市镇”，满足新市民的居住需求，为城市发展储蓄新能量。

小结

广州地铁地产用近30个TOD 项目，不仅反哺了集团轨道交通开发运营，展示广州地铁集团作为国企的社会担当；更将以领先姿态，交出了一份“好房子”的示范答卷。

可能有人说，广州地铁地产的模式太独特，别人很难复制。

确实如此。但广州地铁地产的逆势崛起，无疑是房地产新模式最生动的注脚，也为转型中的地产行业树立了一个新标杆。