购房者出现重大疾病被宣告无民事行为能力人能否退房

购房者因重大疾病被宣告为无民事行为能力人后能否退房，需结合法律规定、合同约定及具体情形综合分析，以下为关键要点：

根据《民法典》第21条，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，但其此前已签订的合同效力需分阶段判断：

若购房者在签订购房合同时已为无民事行为能力人，合同无效，可主张全额退房退款（需举证签约时已无行为能力）。若购房者签约时具备完全民事行为能力，后因重大疾病被法院宣告为无民事行为能力人（需经法定程序），则合同效力需结合后续履行情况认定。

即使合同有效，购房者被宣告无民事行为能力后，可能因丧失或部分丧失履行能力（如无法支付尾款、配合过户等）导致合同目的无法实现。此时，其法定代理人（配偶、父母等）可主张：

根本违约：若因疾病导致无法继续履行主要义务（如长期无法支付房款），可能构成根本违约，但无民事行为能力人本身不承担违约责任，法定代理人可协商解除合同。情势变更（《民法典》第533条）：重大疾病属于“合同成立后发生的当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化”，若继续履行对一方明显不公平（如患者需集中资源治疗），可请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

法定代理人可与开发商协商一致解除合同。协商时需注意：

已支付的房款（定金、首付、贷款部分）原则上应退还，但可能扣除合理费用（如已产生的备案费、担保费等）。若开发商无过错，可能要求购房者承担部分损失（如资金占用利息），但需结合公平原则判断。

若协商不成，法定代理人可提起诉讼，主张解除合同并退还房款。法院可能重点审查：

患者是否确因疾病丧失履行能力（需提供医疗证明、法院宣告无民事行为能力的判决书）；合同履行是否存在障碍（如无法办理贷款、过户）；双方过错程度（患者无过错时，倾向于支持解除）。宣告程序：必须经法院判决确认“无民事行为能力”，仅医院诊断不直接产生法律效力。法定代理人权限：法定代理人需以被监护人名义行使权利，处理退房事宜需证明其为合法监护人（如亲属关系证明、法院指定文件）。合同条款：若购房合同中约定了“购房者丧失行为能力”的处理方式（如宽限期、单方解除权），需优先按约定执行。

购房者被宣告为无民事行为能力人后，其法定代理人可通过协商或诉讼主张退房，核心在于证明“履行不能”或“情势变更”。法院通常会基于公平原则，支持退还已付房款（扣除合理成本），但具体需结合疾病严重程度、合同履行进度及双方过错综合判断。建议尽快通过法定程序宣告无民事行为能力，并委托律师处理协商或诉讼事宜。