中国楼市，两个最新的变化动向，其实已经预示接下来的走向剧本？

想买房的人最怕啥？

不是涨价，是今天砍完价、明天还能再砍一刀。

6月刚过完，贝壳把数据甩出来：北京、杭州、成都，二手房挂牌量集体飙到史上最高，全国平均涨了四成。

国家队还在甩，散户跟着甩，银行突然补刀：房龄超20年一律不放贷，15年以上的直接停掉。

一句话，房子越旧，越像烫手山芋。

我看完只有一个疑问：现在冲进去抄底，到底是捡漏，还是替别人顶雷？

先说现场。

我表弟上周去成都青羊区看套九几年的老破小，楼梯房，四楼，挂牌价185万。

房东穿着拖鞋，一边抖腿一边说：

“再给你让5万，一次性付清还能谈。

”

中介小哥把他拉到楼道里，声音压到最低：

“哥，同户型上月才卖165，你急啥，再晾他两周，160都能拿下。

”

现实就是这么赤裸，砍价空间按周算，房东心理防线一天一个价。

为啥？

银行把贷款闸门一关，全款买家瞬间变成稀有动物，能拿出两百万现金的人，凭啥接你的旧房？

再说国家队。

北京朝阳那边，某央企资产处置群每周发清单，一整栋一整栋挂，底价自己定，能一次性打包的优先。

内部员工透露：

“领导原话，落袋为安，租金回报率低于2%的全部清仓。

”

别惊讶，租金2%啥概念？

一千五百万的楼，一年收租不到三十万，还不如去买国债。

以前囤房是政绩，现在算负资产，谁拿谁傻。

银行更鸡贼。

工行建行悄悄把评估系统调成“房龄+贷款年限≤40”，意思就是，你今年买套2005年的房，最多给你贷15年，月供直接飙到天花板。

别小看这一条，它把需求端砍掉了整整一代人。

年轻人本来就没存款，全靠30年贷款续命，现在告诉他只能贷15年，买得起也供不起，干脆不玩了。

挂牌量就是这么堆出来的，卖盘海啸，买盘躺平。

有人把希望押在“房屋养老金”上，说政府让开发商每套房交2%维修基金，房价有支撑。

我跑去找做预算的朋友算了笔账：

“两万块一平的项目，2%就是400块，开发商要么加在房价里，要么减在利润里，你觉得他选哪个？

”

答案简单粗暴：能减配就减配，外立面瓷砖变真石漆，电梯品牌降一档，绿化直接砍树。

买房人想住二十年不掉砖，得靠后期自己再掏钱。

政策初衷是托质量，实际效果是先抬一波成本，再让新房更贵，二手房更没人要。

老破小连养老金都没资格交，直接判死刑。

所以现在的市场就是一条明晃晃的分水岭：

房龄新、地段核心、带学区，还能蹦跶两下，其余统统沉入海底。

别被“抄底”两个字忽悠，真正的底是流动性，不是价格。

价格可以跌三成，流动性说没就没，想卖时连个看房的人都没有，那才叫绝望。

我朋友圈里有个人去年290万入手的顺义楼梯房，今年同户型挂牌230万，零带看。

他天天发鸡汤：

“房子是用来住的，涨跌无所谓。

”

我回了一句：

“住到65岁想换电梯房，你这套卖给谁？

”

他秒删朋友圈。

现实打脸最疼。

最后一句话：

房子正在变回砖头水泥，带金融属性的时代结束了，谁最先接受这个事实，谁就最先逃生。