从“最萌房价差”到“最大地价差”，湖映金沙这52套房怎么选？

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一切似乎都在预料之中，又略出乎意外。

昨天杭州一场波澜不惊的土拍会，绿城补仓拿下金沙湖一线湖景宅地，溢价12.8%，楼面价17513元/㎡。

它的一路之隔，就是6月底刚刚首开的绿城·湖映金沙，1月出让时的楼面价23444元/㎡。

新地块商业占比不到4.3%，湖映金沙商业占比11%。算下来，前者住宅部分实际地价18034元/㎡，后者25464元/㎡。

当然新地块要配建一所幼儿园，容积率（2.55 ）也略高于湖映金沙（2.1），但实际地价差6千以上是没问题的。

一路之隔，湖景甚至更好，半年之内地价省了六千，堪称杭州“最大地价差”。

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地铁下沙西站旁的楼市，今年真是分外热闹。

先是沐兰台拿出首个架高社区，接着二开小户型放出30699元//㎡的劲爆价，而400多米外湖映金沙，亮相之初对外却一直报价4万+。

虽然最终首开均价38057元/㎡，仍然称得上杭州“最萌房价差”。

为了让近八千的房价差显得合理，湖映金沙在产品上用足了力气。大门拷贝自深圳安达仕酒店，高层四面铝板，1200㎡下沉会所不仅包括恒温泳池，甚至还有“室内版Meland”童玩。

再加上高层129-139-169-189㎡，联排300-400㎡的纯改善户型，以及惊鸿一瞥的湖景，坊间戏称“下沙皇宫”。

首开两幢高层共89套，当天没有售罄，透明售房网显示，13号楼至今还有6套房源处于可售状态（多为沿马路的129㎡）。

几天前，湖映金沙二开登记，均价略涨，但只拿出1幢楼共52套房源。

显然，随着小阳春热度的逐渐消散，加上首开未售罄，绿城选择了更谨慎的推盘节奏。理所当然，隔壁这块地的热度也会下降。

遇到这类情况，房企一般都会去托底补仓，防止销售时被背刺，所以绿城昨天拿地在预料之中。

只是没有想到，地价会低到这个程度。

这意味着，将来新房就算只卖到3万2，做出与湖映金沙一样的品质，绿城也有不错利润。

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当然，这只是理论上的测算。只要行情还好，客户还多，绿城当然愿意继续卖3万8，既赚到更多利润，也能保证湖映金沙的顺利销售。

只是今天还在补登记的客户，过几天选房时，大概会多出一番纠结。

绿城在杭州一直有自己最强大的粉丝团，会选择湖映金沙大户型的，也大多是价格不敏感型的购房者，下沙最有钱的一群人。

只要品质好，千金难买我愿意。

不过湖映金沙一共有10幢高层，目前只推出3幢，总价更高的189㎡高层和联排都没推出，销售大概率是一场“持久战”。

“金沙湖本质上以地缘客户为主，最走俏的是300万左右的小户型，大户型流速比较慢。”当地中介说。

从二手市场也能看出端倪。

之前金沙湖最高端的楼盘是绿城·春风金沙，今年6月刚刚满二，成交还算活跃，但最大的164㎡，整个小区一共有120套，2024年迄今只成交过2套。

最新一套成交发生在4月初，网签总价718万，刚好与湖映金沙首开时的最贵房源差不多。

在一个非豪宅板块，品质溢价的天花板很明显。

所以我估计，昨天拍的新地块，绿城可能会将户型再做小一点控总价。它会尽量在两个相邻项目之间找平衡，但行情若下行，价格还会是加快销售的第一利器，毕竟地价成本低。

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这几年杭州楼市大开大阖，迭代应接不暇，每个购房者都必须有一颗强大的心，去迎接随时到来的市场巨变。

就以金沙湖边的诸多绿城盘为例。

湖映金沙北侧的绿城湖上春风，拿地于市场狂热的2021年初，限价37500元/㎡，地价高达24624元/㎡，还有公租和自持。

其后，当绿城又在不远处以地价24064元/㎡拿下紫棠园，无公租自持，就意味着在限价差不多的情况下，紫棠园品质一定好过湖上春风。

而当绿城以相似地价拿下湖映金沙，但容积率更低，还多了部分湖景，更多的房地差也一定意味着比紫棠园更顶的品质。

这次更厉害，地价一下少了6千，湖景还更无遮挡，又会带来什么变化？

我想，过几天在湖映金沙的选房现场，一定会有许多客户浮想联翩。当选择变多的时候，有时也不免患选择困难症。

当然，对绿粉们的客户粘性还是不用怀疑的。

现在投资房子的人本来就不多，只要把房子当做一种消费品，管它涨跌，享受当下，也不失为一种豁达的人生态度。

就像明知等iPhone16出来，iPhone15一定会降价，许多人仍选择先尝鲜iPhone 15。

先让我们期待一下湖映金沙二开的中签率吧！