价值共创：初论城市更新的理论范式及建构路径

2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》。2025年7月14—15日，中央城市工作会议提出“以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子”。以此为背景，城市更新作为新时期推动我国城市高质量发展和地方经济动能转换的重要举措，迫切需要学界突破以往传统城市规划的思维局限，从更高维度与视野认识和理解城市更新，面向城市更新社会实践需求构建新的理论范式。文章首先指出，城市更新不仅是对存量空间的物质更新，更需要通过导入新型产业与消费业态激活存量空间价值，并通过后续的空间使用与运维拉长价值链、做大价值“蛋糕”。借鉴并运用价值共创理论，文章深入讨论了消费经济背景下城市更新是政府与市场共谋， 空间生产者和消费者合作，产业与空间互动进而实现空间价值、创造价值并分享价值的过程。从多学科视角对城市更新的本质内涵进行了深入揭示，通过对城市更新“投、建、运、管”全过程价值共创的梳理，探讨了城市更新新的理论范式及其互动演进的过程。

（1）城市更新是一种复杂的社会经济行为。中国城镇化发展由增量开发转向存量更新的进程正值世界经济形态由工业经济向服务业经济和消费经济转变，同时空间经济学从以空间生产为中心转向以空间消费为中心。由于城市空间的供—需关系发生了根本性变化，传统空间生产理论、租差理论等工业经济逻辑下以空间资产价格为核心的研究视角和理论范式已难以解释存量发展背景下城市更新的价值创造逻辑。城市更新作为存量空间的再生产过程，其背后涉及复杂的空间交易与空间消费行为，在这种复杂的社会经济行为及过程中，城市规划作为指导和统筹城市更新工作的纲领性文件和建设实施依据，既具技术理性又具价值理性。认识城市更新是一种复杂的社会经济行为才能更好地发挥城市规划的社会实践作用。

（2）城市更新是“投、建、运、管”的全过程。实践中，城市更新的价值共创过程是由“投、建、运、管”4个主要环节和阶段相互衔接与反馈展开的，是以空间为载体，以消费者为核心，以多元价值创造为目标的价值增益循环。在投资环节，其不仅着眼于闲置土地和房屋等存量空间的经济价值，也十分看重该项目导入的产业、业态的成长性以及是否能够产生可持续的现金流。投资方的投资对象不仅是存量空间，更是产业、运营及团队。其投资收益逻辑发生了根本性转变；在规划建设环节，运营方的产业与业态策划要前置到规划方案阶段，通过挖掘存量空间的在地价值，激活空间导入人流，通过人的活动输出某种“消费内容”。因此，城市更新的空间方案往往是“由内容倒推业态、由业态推演形态”，是空间与产业内容相互适配的结果，也即空间生产与空间消费的一体化造就了城市更新的整体面貌。在更新运营环节，城市更新是从研究人开始的，原住民、租户、商户、创业者、游客、消费者等，人群画像决定了消费画像，消费画像决定了场景画像。总体上讲，城市更新运营应遵循消费经济学逻辑以及顺应人的行为选择的变化，让更多的“玩家”参与进来。这反映了互联网时代以流量为渠道，以消费者为核心，以社区活力激发空间增益的价值共创特征。在管理环节，更新管理包括项目管理和社区治理两个层面。前者是项目实施主体（国企或民企）运用数字手段对项目物业、产业进行智慧化管理以提高项目效率和收益；后者是街道和社区以城市更新项目激活地方空间资源、文化资源和社会资源，通过资本、人才、智力的输入提振社区经济，提升基层治理能力。

图1 | 城市更新“投、建、运、管”的增益循环

（1）传统城市规划理论难以指导当前城市更新实践。城市规划如何作为一种技术工具或制度安排参与到城市更新工作中来，需要从我国经济社会发展的内在动力与底层逻辑转变中建构认识论基础。首先，从增量开发转向存量更新不仅是城市规划的工作对象发生了变化，也是城市发展的内在动力由国家力量主导转换为内需驱动和消费驱动。以前的政府投资由于忽视市场在资源配置中的积极作用导致其效率低下而无法继续拉动经济增长，存量时代的高质量发展要求倒逼地方政府逐步转向与市场合作以寻求增长动力。在此背景下，无论是作为一种技术工具或制度安排，城市规划由于无法依附于自上而下的国家力量而使其在一般经济社会活动中的“正确性”和话语权日渐衰微。为适应这一变化，城市规划理论范式必须要有新的转换，这种转换的总体趋势应该是由唯科学主义范式向人本主义范式转换。

（2）城市更新需要建构空间交易与消费视角下新的理论范式。我国现阶段城市规划理论与方法体系是对应于增量开发时代空间资产大规模建设需要而建构的。是以政府为中心，以供给为导向，为空间资产扩张提供建设蓝图；进入存量更新时代，我国城市规划专业、行业及学科发展所面临的危机是社会经济发展对规划专业的社会功能要求发生了巨大改变。社会对城市规划的要求从解决怎么创造资产，变为怎么创造权益、创造现金流，解决资产负债表和政府财政可持续的问题。在空间交易与消费视角下，城市规划要重新思考如何在更新过程中更好地发挥其技术理性与价值理性作用。首先，城市规划通过对存量空间显性价值及所在地区文化、生态和社会等隐性价值的挖掘，促使存量空间由资源向资产、继而向资本转化。以上位规划为依据，通过给二维土地上的三维空间赋权、赋能，催化空间的价值实现；其次，城市规划通过制度嵌入、引入社会规制对存量空间的产权配置设定导向性的空间交易行为框架以及限制某些损害历史文化、社会公平的交易行为发生。通过搭建信息平台，促使“投、建、运、管”各个环节之间、各利益主体之间的信息反馈与沟通，达成利益共识与一致行动，降低空间交易的成本，从而使最终的社会总体福利达到最优。在空间交易和消费视角下，城市规划的价值作用逻辑发生了根本性变化。

图2 | 城市更新理论的建构过程

（1）城市更新需要良好的外部制度环境。建构城市更新理论范式还需要考虑城市更新外部制度环境和运行环境的变化。尽管国务院、自然资源部以及住房和城乡建设部等针对城市更新出台了若干指导性政策文件，但与国土空间规划“一张图”“一盘棋”的顶层设计不同，城市更新的“非制度化”特征比较明显。国务院颁发的《深入实施以人为本新型城镇化战略五年行动计划》提出各地区可结合自身实际情况采取城市更新特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。在当前地方政府财政普遍告急，地方债务高居不下的情形下，政府主动放下“身段”，通过放权、松绑，给城市更新创造有利的外部制度环境，是“有为政府”地方善治的具体体现；从“有效市场”来看，增量开发时代城市规划是以供给为导向，以环境承载为约束；存量发展阶段则是以需求为导向，以地方财政可持续性为约束。所谓“有效市场”就是遵循地方经济“供—需”平衡规律，充分发挥市场在资源配置中的关键作用，为城市更新应对复杂多变的运行环境提供支撑。

（2）城市更新是一种非制度化的地方实践。城市更新不仅是存量时代城市建设的某种新形式，也是涉及经济发展模式、社会治理方式的一种广泛的社会实践。一方面，在时间上城市更新被拉长为包括“投、建、运、管”多个环节循环反馈的全周期过程；另一方面，在内涵上城市更新过程更多是空间与产业互动、不同利益主体之间互动，以及市场机制与社会规制之间互动的复杂经济社会现象；在国情方面，中国城市更新会借鉴西方倡导型规划、沟通式规划、协作型规划等多种理论方法，但基于中国本土“熟人社会”、集体主义和家国情怀的文化观念，国内城市更新理论建构将是基于中国国情，多学科交叉和地方实践长期互动的演进过程；城市更新也是国家经济社会发展阶段下、国家总体制度条件下的一种“非制度性”地方实践。尽管城市更新需要制度建设和制度创新支撑，但它本身是一种因时、因地，“一事一议”的地方事务，没有普适性的更新模式或标准化的技术方法，相反具有在地性、非标性、非正规性的显著特征，是地方实践中各种方法、模式、路径发展演进的结果。

图3 | 茅屋岭东湖青创村价值共创网络 | 茅屋岭项目团队绘制

原文介绍

《价值共创：初论城市更新的理论范式及建构路径》一文刊载于《城市规划》2025年第7期，第4-13页，第22页。

【doi】10.11819/cpr20250702a

洪亮平，华中科技大学建筑与城市规划学院教授、博士研究生导师，住房和城乡建设部科技委城市设计专业委员会委员，中国城市规划学会城市更新分会、城市设计分会委员。

李沂晓，世邦魏理仕(上海)管理咨询有限公司南京分公司战略顾问部分析师，本文通信作者。

乔 杰，华中科技大学建筑与城市规划学院副教授、硕士研究生导师。

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