房企拿地回暖，二手房却跌不停？2025房市数据告诉你底部是否已至

国家统计局刚出的2025年8月数据显示，一线城市的新房和二手住宅价格，这回又一起降了。

新房每平米比上个月少了点，二手跌得更明显些；二线城市更夸张，不管新房还是二手，降幅都比一线大，尤其是二手房，跌的幅度还在扩大。

本来想觉得二手房跌几个月就差不多了，但后来发现一线城市的二手房跌势根本没停。

北京已经连跌5个月，上海和广州是4个月，深圳最久，都6个月了。广州更狠，跟去年8月比，直接跌了6个多点，这幅度放在一线城市里，算是头一份了。

说实话，看市场情绪，二手房比新房准多了。

毕竟二手房是个人对个人交易，谁也骗不了谁；但新房不一样，开发商多精明啊，核心区房子好卖，就赶紧在核心区开新项目，一线市场扛得住，就往一线拿地。也正因如此，新房和二手的波动差得特别大。

就说上海吧，核心区新地块、新项目一堆，买新房的都往核心区去，外环的成交都被比下去了，所以上海新房价格连涨了38个月。

可二手呢？今年8月跟去年比，还是跌了2个多点，这反差感也太强烈了。

一线新房比二手有韧性，说白了就是供给结构不一样。

新房市场更像“有计划”的，大房企说了算；二手是散户扎堆，买家卖家互相博弈，最后走势全看供需。照这情况，以后一线新房和二手怕是要变成两个独立市场，分化只会更厉害。

影响新房走势的因素里，土地供应、房企资金、交易量这三个最关键。

先说说土地，现在房企实力差得越来越远，土地市场都被大房企占了。

克而瑞的数据显示，2025年1到8月，前10名房企拿的新项目货值，占了百强房企的七成，小房企根本没机会。北京今年上半年卖了22块住宅用地，中建系一家就拿了7块，差不多三分之一，这集中度也没谁了。

大房企拿地多了，带来两个结果。一是某些区域的新房供给被他们垄断了，二是大房企想法都差不多，都爱开发高端房或者改善型住房，搞得新房市场越来越“高端化”。

这种供给变化，直接让房价、成交量的数据有点“失真”。

表面看北京、上海新房没跌多少，甚至还涨，但不同区域的人感受完全不一样,买核心区新房的觉得稳，买郊区的可能都在后悔。

其实过去4年，一线新房市场一直在“洗牌”。小房企、民营房企要么退出，要么扛不住倒了，郊区新房也一直在跌。这两点才是一线新房能扛住的真正原因。

现在剩下的房企，压力比以前小多了。统计局数据显示，2025年1到8月，房企拿到的钱虽然比去年少了8个点，但比去年同期的降幅收窄了12个多点。

而且现在银行更愿意给头部央国企贷款，房企新开工的面积也少了很多，1到8月才3亿多平方米，只有5年前同期的零头。这么算下来，除了个别库存多的房企，大部分房企都不用急着降价清库存了。

中信建投最近的报告也说，房企现在爱往核心城市拿地，土地市场先回暖了，新房销售筑底也快结束了。

今年商品房卖得还一般，但前8月百强房企拿地花了7000多亿，比去年多了三成，拿地的积极性明显高了，好房企的业绩也开始稳了。

58安居客的张波也说，8月一线新房降幅收窄，跟政策松绑有关，比如放宽限购、降房贷利率，但三线城市库存太多，自己调不过来，还是难。

聊完新房的情况，咱们再看看二手房，这走势跟新房比，可就差远了。二手房成交量好像稳住了，但价格还在往下探，一点停的意思都没有。

二手房买卖大多是个人参与，博弈比新房激烈多了，价格往下拉的惯性特别大。

买家怕买贵了，肯定选最便宜的买；卖家呢，房源太分散，互相比价，很容易出现“踩踏式降价”，你降我也降，最后谁都卖不上价。

更关键的是，房企去杠杆快结束了，但老百姓还在减少负债。央行数据显示，2025年1到8月，全国新增贷款13万多亿，可居民房贷才1万多亿，也就占了8个点左右，剩下的九成多都是企业贷款。

今年上半年，国有六大行的个人房贷还少了1000多亿。本来以为首付比例降到2008年以来最低，大家贷款买房会多些，结果根本不是这样，这说明老百姓买房的意愿，比数据显示的还要低。

还有租金的问题，本来房价和租金的比例合适，能吸引人买房，但最近北京这些城市的租金也跌了。

我爱我家的数据显示，2025年8月北京整租的房子，每平米租金、每套租金都比上个月跌了，跟去年比也在跌。租金一跌，买房的回报预期就降了，不少人本来想买房，一看这情况，又把计划推迟了。

高盛最近出了份报告，说想让房市止跌，2026年得再多卖2.1亿平方米的房子，一线和二线城市可能需要2000亿到6000亿的购房补贴，房贷政策还得再松点，比如降利率、延长还款时间。

高盛还有个观点挺意外，说中国家庭在房贷上还有20万亿到50万亿的提升空间，足够支撑65万亿的新房销售。

但问题在于，一线城市住房供给太不平衡了,55%的户籍家庭，平均能分到1.5倍的住房，可45%的非户籍家庭，才分到0.1倍，这点房子根本不够，这也制约了房市回暖。

总的来说，现在房市还没到“全面底部”，明显是“新房强、二手弱”“一线韧、二线缓”的格局。新房能扛住，靠的是头部房企集中拿地、核心区供应多；二手房跌不停，是因为老百姓不愿贷款买房，还受比价、租金下跌影响。

要是想等房价底部到来，得满足两个条件：一是政策得再松点，比如房贷再降息、补贴真金白银到位；二是得解决住房供给不平衡的问题，给非户籍家庭多些房子。

对刚需来说，一线核心区的新房相对稳，可以多看看；想投资的话，还是再等等，等二手房价格停跌、老百姓买房意愿上来了再说。

后续也可以多关注房企拿地的节奏、每个月二手房的成交量，还有央行的信贷政策，这些都能帮着判断房市走势。