个人所得税第二套房可以享受退税政策吗

围绕“个人所得税第二套房能否享受退税”这一核心问题，我结合2025年有效政策，先明确结论——二套房可在换购住房和“二套转首套”贷款利息扣除两类情形下退税，再详细拆解条件、计算方式与办理流程，确保内容实用易懂。

一、核心结论：二套房可享个税退税，但分两类情形

2024年1月1日至2025年12月31日期间，第二套房满足以下两类条件之一即可享受个税退税：一是出售自有住房后1年内重新购买住房（含二套房），可退出售房时缴纳的个税；二是“二套转首套”且执行首套房贷利率，可享受住房贷款利息专项附加扣除退税。不符合这两类情形的普通二套房暂无直接退税优惠。

二、情形一：换购住房退税——最常见的二套房退税方式

1. 适用条件（需同时满足）

时间范围：出售现住房后1年内（以网签备案时间为准）在同一城市重新购房；

产权关联：出售住房的纳税人须是新购住房（含二套房）的产权人之一；

金额计算：现住房转让金额与新购住房金额均不含增值税。

2. 退税金额怎么算？

全额退税：新购住房金额≥现住房转让金额，退还全部已缴个税；

比例退税：新购住房金额＜现住房转让金额，退税金额=已缴个税×（新购金额÷转让金额）。

举例说明：
出售现住房价格300万元（不含增值税），缴个税3万元，1年内新购二套房价格400万元，可全额退3万元；若新购价240万元，则退税3×（240÷300）=2.4万元。
若住房为多人共有，按个人产权份额计算转让与购房金额。如两人各占50%产权的住房以200万元出售，一人单独购150万元住房，其转让金额按100万元算，可全额退本人已缴个税。

3. 办理步骤与材料

① 准备资料：《居民换购住房个税退税申请表》、身份证件、现住房交易合同；新购新房需网签备案合同复印件，新购二手房需不动产权证及交易合同复印件；
② 办理地点：前往出售住房时缴纳个税的税务机关预约办理（卖房缴税地即退税申请地）；
③ 审核到账：税务机关核对住建部门共享的备案信息后，退税资金打入纳税人银行账户。

三、情形二：“二套转首套”贷款利息扣除退税

1. 适用条件

贷款调整：按照“认房不认贷”政策，原二套房贷已调整为执行首套房贷利率；

扣除资格：此前未享受过住房贷款利息专项附加扣除；

房屋要求：贷款用于购买中国境内住房，且为纳税人本人或配偶名下房产。

2. 扣除标准与退税方式

扣除额度：每月1000元定额扣除，每年合计1.2万元，最长可扣20年（240个月）；

退税途径：在个税APP填报扣除信息后，可选择由单位每月预扣退税，或次年汇算清缴时统一退税。

3. 办理步骤（个税APP操作）

① 打开个税APP，进入“专项附加扣除”模块，选择“住房贷款利息”；
② 填写贷款合同编号、银行信息等，注明“二套转首套”且已执行首套利率；
③ 选择扣除方式（本人扣除或配偶分摊），提交后等待审核即可。

四、常见问题答疑

普通二套房（未换购、未转首套）能退利息税吗？
不能。住房贷款利息扣除仅限首套房贷，未调整为一套利率的二套房不满足条件。

换购住房后又撤销网签，已退的税要退回吗？
需退回。住建部门会将撤销备案信息同步给税务机关，纳税人需主动补缴已退税款。

2025年底政策到期后还能退吗？
目前政策执行至2025年12月31日，后续需关注财政部、税务总局的延续公告。

以上内容涵盖了二套房退税的核心情形与实操要点，若你想了解具体城市的办理细节、共有住房退税的特殊计算，或需要个税APP操作截图说明，欢迎随时告诉我，我会进一步补充完善。