天津市河东区城市更新改造研究报告：痛点、实践与未来路径

天津市河东区城市更新改造研究报告：痛点、实践与未来路径

摘要

本报告聚焦于天津市中心城区之一的河东区，系统分析了其在城市更新改造进程中面临的独特挑战与核心痛点，深入探讨了辖区居民最关切的现实问题。报告指出，河东区作为天津传统的老工业区和人口密集的居住区，其城市更新具有“历史包袱重、人口密度高、更新成本大、民生诉求集中”的鲜明特点。报告全面梳理了区政府已采取的各项改善措施，并在此基础上，结合先进城市更新理念，提出了推动河东区城市更新向更深层次、更高质量迈进的系统性改进建议。

第一章：河东区城市更新的背景与独特性

河东区是天津市中心城区的重要组成部分，总面积约39平方公里，常住人口近百万。其城市更新的背景与特殊性主要体现在：

老工业基地的转型阵痛：河东区曾是天津重要的工业基地，聚集了棉纺、机械、化工等大量国有企业。随着工业东移和企业外迁，遗留下大片亟待更新的老厂区、旧厂房和职工宿舍区，这些区域基础设施老旧、功能单一、环境品质不佳，转型需求迫切。高密度建成区的更新约束：作为成熟中心城区，河东区可供大规模开发的空置土地极少，城市更新必须在高密度建成环境下进行，“螺蛳壳里做道场”，面临规划限制、拆迁成本高、施工影响大等严峻挑战。人口老龄化与民生需求突出：区内老旧小区占比高，老年人口比例较大，对加装电梯、适老化改造、社区养老、医疗服务等民生设施的需求极为迫切和集中。“一极三带”的战略定位：河东区提出了“金贸河东”的定位，并规划了“一极三带”的发展格局（即以天津站-新开路商务核心区为极，沿海河、津滨大道、卫国道发展带）。城市更新需要服务于这一定位，推动产业升级和城市功能完善。

第二章：城市更新改造的痛点与难点分析

（一） 系统性痛点与难点

资金平衡困境尤为突出难点：与新区相比，河东区的更新项目拆迁安置成本极高。老旧小区改造、基础设施提升等公益类项目自身缺乏盈利能力，而区域内可用来平衡资金的商业开发用地十分稀缺，导致社会资本参与意愿低，过度依赖区级财政，资金压力巨大。 案例与数据：以大王庄街道的积善里小区为例，该片区多为上世纪七八十年代的砖混结构楼房，人口密度大。若进行全面的综合提升改造（包括加固结构、加装电梯、重做保温、更新管线、增建停车设施等），初步估算每平方米成本可能超过3000元。一个5万平方米的片区，总投入即达1.5亿元。但居民能够承担的部分非常有限，仅靠财政投入难以为继。历史遗留问题复杂，产权关系模糊难点：大量老旧厂区、公产房、企业产住房的产权关系错综复杂，土地使用权限不清，历史遗留问题多。这在很大程度上阻碍了更新项目的启动和实施，导致项目前期协商周期漫长。 案例：位于津滨大道附近的原天津棉纺厂厂区，土地产权涉及多个主体，部分建筑为工业历史遗存，其改造方向和利益分配方案需要多方反复博弈，任何更新方案都需经过极为复杂的法律和行政程序。空间资源紧张，更新实施难度大难点：在建成区进行更新，施工场地狭小，大型机械作业困难。同时，新增公共服务设施和绿化空间面临“无处可建”的窘境。如何通过“见缝插针”和“功能复合”的方式挖掘存量空间潜力，是巨大考验。 案例：中山门街道的友爱南里社区，建筑间距小，公共空间被违建和老旧车棚占据，绿化率低。改造过程中，仅拆除违建、重新规划停车位和绿地就已困难重重，若要新建社区服务中心或养老驿站，几乎找不到合适的独立地块。交通疏解与环境影响控制难难点：更新项目施工期间，会对本已紧张的区域交通（如六纬路、津塘路、卫国道等主干道周边）造成更大压力。同时，施工带来的噪音、扬尘等问题直接影响周边密集的居民，容易引发投诉，社会维稳压力大。

（二） 百姓关切的现实焦点

老旧小区“急难愁盼”问题关切点：这是河东区百姓关切的重中之重，具体包括： 电梯问题：大量6层及以上老旧住宅楼未安装电梯，老年人“下楼难”成为突出民生痛点。但高低层业主意见协调、费用分摊是巨大障碍。 停车难题：小区内停车位配建标准极低，与快速增长的汽车保有量形成尖锐矛盾。抢车位、堵塞消防通道现象普遍，居民反映强烈。据抽样调查，部分老旧小区车位需求满足率不足30%。 基础设施老化：上下水管网锈蚀破裂、电路负荷不足、冬季暖气不热等问题频发，严重影响日常生活。 物业缺失与管理不善：大量旧小区缺乏专业化物业管理，或物业费标准低、收缴率低，导致服务差，陷入恶性循环。公共服务设施短板明显关切点：尽管是中心城区，但优质教育、医疗资源分布仍不均衡。特别是社区级的养老、托幼、便民商业、文体活动设施普遍不足。例如，春华街道、上杭路街道等人口密集区域，居民反映“买菜难”、“健身难”、“老人日间照料床位难求”。城市风貌特色缺失与环境品质不高关切点：千篇一律的旧小区面貌让居民缺乏归属感。缺乏高品质的公共绿地和街头小品，部分区域沿街立面杂乱、业态低端。海河河东段岸线的公共性和亲水性仍有提升空间，与对岸的繁华相比，活力稍显不足。

第三章：已采取的改善措施与初步成效

河东区政府高度重视城市更新工作，将其作为提升城区品质、改善民生的关键抓手，已实施多项措施：

大力推动老旧小区及远年住房改造措施：将其列为“一号工程”，持续投入巨额区级财政资金。改造内容从最初的基础类（屋面、楼道、下水）逐步向完善类（环境、节能）和提升类（加装电梯、智慧社区）拓展。探索“EPC+O”（设计采购施工+运营）一体化模式，力求改造与长效管理相衔接。 案例与数据：截至2023年底，河东区已完成数百个小区、超过千万平方米的改造任务，惠及居民超15万户。例如，大直沽街道的文华里小区在改造中，不仅进行了建筑本体修缮，还重新规划了停车位，建设了中心花园和健身广场，社区面貌焕然一新，获得居民好评。在加装电梯方面，全区已成功推动多部电梯加装，如唐家口街道的耐火路社区，为后续工作积累了经验。推动重点片区整体更新措施：以点带面，推动重点功能区的更新升级。重点打造“天津站-新开路”商务核心区，提升周边商业业态和城市形象。推进一热电、工大周边等重要节点的更新规划。 案例：金茂汇（原第一热电厂）项目是工业遗存活化的典范。该项目保留了老厂房的建筑肌理，将其改造为集商业、文化、旅游于一体的城市综合体，不仅盘活了低效资产，更成为了海河沿岸的新地标，极大地提升了区域活力。补齐公共服务设施短板措施：通过新建、改造、置换等多种方式，增加公共服务供给。例如，加快推动区属医院改扩建，建设街道级综合养老服务中心，利用边角地建设社区口袋公园、健身园等。 案例：在二号桥街道，利用闲置地块新建了体育园，满足了周边居民的运动需求。在富民路街道，引入了品牌连锁社区菜市场，改善了居民的购物环境。完善交通微循环系统措施：结合老旧小区改造，打通一批断头路和卡口路，实施单向交通组织，规范路内停车，努力改善区域交通状况。

第四章：未来改进的路径与策略建议

为使河东区城市更新更精准、更可持续、更得民心，提出以下建议：

创新体制机制，破解资金难题建议： 探索“跨项目统筹平衡”模式：将河东区范围内的更新项目进行“肥瘦搭配”，将一个或几个难以平衡的公益类项目与区内有较高商业价值的地块（如天津站后广场部分地块）打包，由市场主体统一实施，实现区域整体平衡。 积极申请国家级试点和政策性资金：争取将河东区列入住房租赁、城市更新等国家试点范围，获取专项资金和金融政策支持。 设立区级城市更新基金：吸引市属国企、央企、社会资本共同参与，以市场化方式运作。推行“精准化+可持续化”的社区更新建议： 采用“菜单式”改造和“共同缔造”理念：在老旧小区改造前，为居民提供包括基础、完善、提升等不同层次的“改造菜单”，通过居民协商确定最终方案和出资比例。政府资金主要保障基础类，完善和提升类鼓励居民、产权单位和社会资本共同出资。 强力推动“成片连网”更新：以一个或多个社区为单元进行整体规划更新，而非零敲碎打。这样可以系统性解决停车、绿化、公共服务设施配套问题，实现规模效益。重点推进万新村、中山门等大型居住片区的整体更新规划。 建立长效物业管理机制：改造完成的同时，必须同步引入或培育“信托制”物业等新型管理模式，明确责权利，确保更新成果能够长期维持。深挖存量空间潜力，推动功能复合与活力注入建议： 鼓励“功能置换”和“垂直复合”：支持将闲置的旧厂房、办公楼改造为养老公寓、普惠托幼点、社区商业中心、文创空间等。鼓励新建公共服务设施向空中和地下发展，如建设包含停车、社区服务、绿地等多功能的复合型公建。 活化利用“金角银边”：对高架桥下、街角空地、建筑退线等灰色空间进行精细化设计，改造为篮球场、滑板场、口袋公园等，变“城市负资产”为“活力发生器”。 打造特色街区：对大直沽中路（直沽文化）、大王庄的八纬路（法桐风貌） 等有历史底蕴的街道进行一体化提升，统一整治沿街立面，引入特色业态，塑造河东独有的街区魅力。强化公众参与，实现共建共治共享建议： 建立“河东社区规划师”制度：聘请专业规划师、建筑师团队结对服务各街道，全程参与社区更新的规划设计、实施监督和后续评估，保障方案的专业性和民意基础。 搭建数字化协商平台：开发“河东更新”小程序，实现政策发布、方案公示、意见征集、进度查询等功能，让居民能够便捷、深入地参与更新全过程。注重文化传承与智慧赋能建议： 加强工业遗产和历史风貌保护：对一热电、棉纺厂等有价值的工业遗存，应制定保护名录和活化利用负面清单，避免大拆大建。深入挖掘“直沽”文化底蕴，将其融入城市设计和更新项目。 建设“智慧社区”基础设施：将智能安防、智能停车、能耗监测、为老服务呼叫系统等纳入更新标准，提升社区治理的现代化水平和居民生活的便捷度、安全感。

结论

河东区的城市更新是一场深刻的城市转型，其核心是从“有得住”向“住得好”的升级，是从“城市修补”向“有机更新”的跃迁。面对复杂的现实挑战和迫切的民生需求，必须坚持“以人为本”的核心理念，以更大的改革勇气和创新智慧，破解资金、空间、治理等瓶颈。通过精细化、人本化、可持续的更新实践，河东区完全有能力焕发老城新活力，真正建设成为宜居、宜业、宜游的“金贸河东”，让发展成果更多更公平地惠及全体市民。