陈营刑事辩护·以案说法·实践中如何区分合同诈骗与民事欺诈③

陈营刑事辩护·以案说法·实践中如何区分合同诈骗与民事欺诈③

【案情回顾】

2016年1月，被告人周某在明知其名下位于B市的房产已被法院查封的情况下，隐瞒事实真相，与被害单位签订长期租赁协议，并收取三年租金共计人民币200万元。后周某既不协助被害单位入住上述房屋，亦不归还债务解除查封以便保证被害单位长期承租权利的实现，终致被害单位在给付200万元后未能入住承租房屋。后周某于2018年5月3日被民警抓获归案。赃款现已损失。

【法律分析】

问题二：客观上周某是否存在隐瞒真相的行为？

首先，在将房产出租给投资公司前，周某明知涉案房产已被法院执行庭查封，但周某仍然与搜房投资公司签订长期租赁协议，且未将涉案房产已被查封的事实告知被害单位。虽然周某辩解其将查封情况告知中介公司的王某和徐某，但二人均予以否认，并且周某是否将查封情况告知中介公司人员并不能免除周某向被害单位的告知义务。因此，周某在有向承租方如实披露义务的前提下，隐瞒了房屋被查封的事实，骗取了被害单位的信任，足以证明周某实施了隐瞒真相的行为。

问题三：主观上周某有没有履行租赁合同的真实意愿？

周某未实施任何排除妨碍租赁合同目的实现的行为。周某没有办理过入住手续，该房产不具备交付他人使用的条件。一般来说，只有在办理收房入住手续后，出租人才能将房产交付给承租人使用，但周某没有进行收房环节，其在签订租赁合同时尚不具备将房屋交给承租人使用的现实条件，无法实现合同目的，在被害单位催促周某办理收房手续的情况下，周某将交付第二笔170万元的租金作为办理收房手续的条件，但是被害单位支付170万元之后，周某也未履行承诺办理收房手续。

同时，周某与物业公司之间存在物业费纠纷。根据物业公司一方的证言，周某长期拖欠物业费，数额累计已达180余万元，在周某缴纳物业费之前，物业公司会拒绝配合承租人的入住。可见周某与物业公司之间的纠纷已经实质上妨碍了租赁合同的正常履行，周某作为合同的一方当事人本应为履行合同进行积极的准备，但周某一直怠于解决物业纠纷问题，即使在承租的被害单位一方明确表示会随时支付剩余尾款，希望周某帮助办理入住的情况下，直到案发前周某也未向物业公司缴纳任何物业费用。上述事实均能证明周某主观上并没有积极履行租房合同的意愿。

周某占有并使用了搜房投资公司交付的房租。周某于2016年1月收取被害单位给予的200万元租金后，并未将钱款用于涉案房产相关的债务纠纷，而是将钱款用于归还个人借款和消费。直到2018年5月被抓获，周某在长达两年多的时间内，未履行合同的情况下，亦未将房租退给搜房投资公司，足以证明周某主观上具有非法占有目的。